充裕的貨幣供應、不斷湧入的境外熱錢、inflationary expectations、捲土重來的 「地王」、地產商們不斷創造著迭創歷史新高的土地高價記錄。如脫韁野馬的房價造成在成都、黑龍江和北京市都傳出抵制強行拆遷的自焚事件。Many young Chinese now feel priced out. Beijing and other cities have thousands of what Chinese media call the “ant tribe”, young graduates who live in precarious housing on the outskirts as they try to land their first job. 後來連百姓餐桌上的農產品也開始飆升，「蒜你狠」(蒜價飆升了6倍)、「豆你玩」、「薑你軍」、「蘋什麼?」這類無奈的黑色幽默在中國的網路論壇不絕於耳，中國資本市場似乎又回到了亢奮的2007 年，新一輪漲價潮又悄然開始，逾20年來最快速的通膨大浪迎面而來。That is worrying. 希臘神話中，義大利古國敘拉古斯國王的寵臣達摩克利斯，有回坐上國王寶座，發現座位上方，有一條馬鬃懸掛著一把利劍，隨時會掉下來。從此 Sword of Damocles 被用來形容看來高枕無憂的位置，卻隨時可能發生立即而明顯的危機。如今「達摩克利斯之劍」高掛在包著舊泡泡的新泡泡之上。Since the collapse of Lehman Brothers 美聯儲開閘放水，向全球投放氾濫成災的流動性，只要美國印鈔票，大部分的錢就會流向中國；中國便必須加印人民幣，來消化流入並催高通膨的美鈔。Stanley 認為中國房地產現在正吸納這些人民幣，處於泡沫成形階段，一旦破滅世界經濟將為之憾動。
未來十年房價已透支
In the case of emerging markets, they are certainly growing fast. But for investors, the question is not whether China have better prospects than Europe or the US. The question is whether this is already priced in. 當一個人的體溫超過37.5，就是在發燒；而上海每人平均收入還不到東京的1/10，但房價已和東京相差無幾，一戶100平方公尺(約30坪)且未裝修的普通公寓，房價動輒超過人民幣200萬元(約新台幣950多萬元)，以每戶家庭年均收入6萬元計算，房價收入比逾30倍。上海人均收入要達到東京的水平至少還要15年，房價已經把未來10餘年的空間都透支了。上海一戶位於楊浦區新江灣城的100平方米小公寓，目前售價250萬元人民幣，月租金為2,500元~2,800元人民幣。根據這樣的標準，即使年年滿租，也要74年至83年才能夠收回成本。依照中國大陸土地政策的規定，業主雖擁有房屋所有權，但對土地卻只有使用權，且年限為70年，意即70年後，土地就不再屬於業主，依照現在的租售比，土地歸於國有之際，業主的成本還沒收回來。
國際通行標準，合理租售比應在1:250以內，即按照現有租金，約10年至20年收回房款才是合理。This ratio is now like a whistling teapot on a hot burner. 根據美聯物業北京市場研究部等機構調查顯示，2009年11月以來北京的住宅租售比突破1:500，達到1:546，部分區域甚至達到1:869.6。調查指出，上海租售比為1:500，其中，長寧區的優質樓盤租金回報率超越3%，居全市首位；閔行區同為2~3%；普陀、徐匯、閘北、虹口和浦東的藍籌樣本租金回報率大約在2~2.5%；靜安、黃浦區僅為1.5~2%。換算成租售比分別為1:350至1:670之間，平均為1:500。因為炒作復旦新校區概念，在楊浦區甚至出現1:943.4的紀錄。
在一線城市中深圳的租金回報率最高，一戶100萬左右的房子，租金水準大致在2,500元左右，租售比大概維持在1:400~1:480之間。房價暴漲的北京、上海、深圳3地，以北京泡沫化最嚴重。At times in the past decade, Chinese house prices has looked like a one-way bet. 畢竟政府本身就是房價上漲的既得利益者，地方政府的收入大多來自賣地。假如地價下跌，政府的收入就會減少。大陸正在複製香港模式，一旦將「地王」炒高到天價，拿得起土地的開發商就越少，最後形成寡頭壟斷，拿到建地的開發商就可隨意抬高房價，牟取暴利。靠著拉高房地產等資產價格而帶動的經濟成長是竭澤而漁的模式，當全世界都認為人民幣過低，且大家都準備好面對其升值時，Stanley 會想探究一下相反的可能性。
瘋狂的海南島
一度風光無限的 Dubai 曾是海南島發展成國際旅遊島的學習目標，但地球人都知道 Dubai 已經謝幕
目前約有500家地產商在炒作三亞到海口的 195 km 黃金海岸線奇蹟，一切奇蹟最後都得經過常識的檢驗
隨著海南島被中國政府批准為國際旅遊島，房價近期狂飆。三亞的海景別墅基本上是每平方公尺2萬人民幣起跳，比較貴的則在6萬至8萬人民幣，遠高於歐美的一線海景地段，顯示目前中國房價炒作情形相當嚴重。Stanley 在臨近三亞的某個海灘豪宅樓盤看房。陽光、 椰風，果然是不一樣的環境。白沙、碧波，在中國頗罕見(中國是世界上最大的幾乎看不到「藍色」海洋的國家)。展覽廳的沙盤上，擺放著一個個度假小屋，號稱是某某名師設計、具有東南亞情調的 villa。一個朝海的第2排的小屋，賣到3,000萬元，第1排的全海景房，更標價到 5,000萬元。到地盤去看，工程仍在打樁階段，一棟樓也沒有起來， 但是銷售指點給你看，這裏會有7星級酒店，那裏是 shopping mall。他們賣的是故事、概念，賣的是一個夢想。
2010年春節期間在三亞鳳凰島，每平方公尺居然也喊出8.5萬人民幣的均價
I thought to myself, 如果你喜歡海，偶爾去住一下五星級飯店就好，為何要在這種地方置產?
建設剛剛開始，還沒有批文，樓花是不能賣的，於是 developers 不做預售，但是可以預訂。預訂當然不能收訂金， 但是歡迎你加入他們的俱樂部，俱樂部會員有優先選樓權，而且會費到時可以折成買房的訂金。這個變相訂金的會員費需要多少錢? 普通會員的會費要40萬人民幣 ，至於金卡、白金卡會費幾何，Stanley 不敢再問下去了。3,000萬人民幣，拿到美國可以買下一處莊園，拿到歐洲可以買下一座城堡了。在這裏，可以買下一間打開窗戶快要能跟鄰居借醬油的「豪宅」。一切都讓大家覺得非常不可思議，在科學無法得到解釋，只能透過靈學角度來解釋了。在西班牙的一線海景地段，公寓式豪宅售價不過30萬歐元，獨立洋房的售價也只在70萬歐元左右，而且全部是永久產權、無敵海景。當然，地段不同，環境不同，房價有高有低，崖邊幾百萬歐元的大宅也有，但是70萬歐元的洋房，絕對勝過眼前所見的3,000萬元人民幣的 villa。在金融海嘯中遭到重創的美國 Florida，海景房的價格更低，個別強制拍賣房甚至低至15萬美元以下。
「免簽證、免收稅、放航權」是海南致力於成為國際旅遊島所推行的政策，中國國旅集團計畫投資300億人民幣，在海南三亞建造面積達到40萬平方公尺的免稅購物商場，而這也將成為全世界最大的免稅店，將引進許多國際知名奢侈品牌，為海南島吸引更多的觀光人潮，並朝向「零關稅貿易島」的方向發展，海棠灣海岸線現在已經有凱賓斯基、香格里拉、喜來登等13個酒店項目正在興建，還將投資119.5億元興建69個重點設施，未來 20年內預計有超過40家頂級酒店和渡假村進駐。另外香水灣、土福灣、清水灣等地，也還有至少25家五星級以上的度假酒店正在規劃中。
距離曼谷兩個小時車程的 Pattaya 每年遊客100多萬人次，早已是國際公認的旅遊勝地。圖為當地的 Hilton Hotel
金融危機後，政府的超寬鬆貨幣政策救了已經奄奄一息的開發商。當他 們免除了資金鏈的後顧之憂後，營銷策略、定價策略變得十分進取，催生出房價的一片急升。普通住宅價格與消費者收入嚴重脫節，豪宅價格不知不覺間變 sky-high priced。But deep down, what has really changed? 當年設置經濟特區一度引發房地產泡沫，1994年中國政府進行金融政策宏觀調控，800多億元資產的500餘座爛尾樓成為海南島的「地標性」建築，令不少投資者心有餘悸。Soon enough, most people will know Mission Hills Hainan, the largest golf courses in the world 還有遊艇俱樂部都在強調泡沫的存在。
內蒙版的 I Am Legend
耗資50多億元人民幣打造、面積達32平方公里的內蒙古康巴什是一座豪華新城，但同時也成了一座無人居住的鬼城
最初為100萬人居住、生活和娛樂而設計的內蒙古康巴什卻幾乎沒有人居住。只有幾輛汽車駛過多車道公路，白天有些政府辦公室開門辦公。偶爾出現的行人，看起來就像幻覺，拖著沉重的腳步沿著人行道走著，仿佛恐怖電影中浩劫過後一名孤獨的倖存者。在中國的版圖上，有個地方三面被黃河環繞。十三世紀時，一代天驕成吉思汗途經此處，將這裏定為他的長眠之地。這裏的蒙語地名是鄂爾多斯，漢語意為眾多的宮殿。GDP連年攀升、增長競爭力位列全國第一的鄂爾多斯，憑藉豐厚的經濟實力，在一片荒漠中建起一座新城名叫康巴什。只是，地圖上的這個新地名，不僅是座新城，也是個空城一期工程方圓32平方公里的城市，街道上鮮見行人，沒有人氣。街上的清潔工比行人多。康巴什距離東勝區22公里。荒漠中，一條一級路面的大道連接兩地。路上的車輛並不多。剛出市區，還能看到路旁有不少在建的樓盤，越往南越發荒涼起來。 路的盡頭陡然出現了大片林地，還有一棟棟樓房、一排排別墅，很是氣派。上午10點，進入康巴什新區，第一個十字路口的紅燈亮起時沒有別的車停下來，橫向的綠燈下也沒有車通過，也看不到行人。康巴什的中心位置是鄂爾多斯市黨政大樓，3棟外形一致的12層樓房。朝南正對著的是這個新區的南北中軸線—寬200米、長2400米的成吉思汗廣場。
廣場西北角、鄂爾多斯大街與文化西路路口，清潔工老李正在清掃路面。這是 Stanley 在康巴什遇到的第一個人。她負責的路段是從這裏朝西數10根電線杆的距離。500多米的路段，老李掃了幾年。頭兩年，更好打掃，啥也沒有，除了沙土，還是沙土。她隨 手拎著個不大的塑膠袋，裏面裝著多半袋雜物，兩天時間就只掃了這麼點垃圾，另外，還撿到1個瓶子。為啥沒垃圾? 因為沒人唄。她一邊劃拉掃帚一邊問 Stanley 幾時來的，並建議晚上再來看看，嚇人呢都是黑洞洞的。
那時，整個鄂爾多斯一度是內蒙古最為貧困的地區。直到有一天，這裏發現了四大寶貝: 特有的阿爾巴斯白山羊絨被譽為軟黃金；煤炭探明儲量 1676億噸，占全國1/6，鄂爾多斯如今是中國產煤第一大市；稀土儲量65億噸；天然氣探明儲量8000多億立方米，占全國1/3。因為「羊、煤、土、氣」，於是揚眉吐氣。2007年年底，中國城市競爭發展力排名：鄂爾多斯增長競爭力全國第一；人均GDP1.0451萬美元，超過上海、北京。
鄂爾多斯老城區東勝23平方公里上擁擠著30萬人。手中有了錢，政府便開始拓建新的城市發展空間。2004年，政府開始在荒漠中開始興建新區，建設總投資達50多億元。站在黨政大樓12層樓頂往南看，在這張巨大的荒漠上，矗立著康巴什的6大地標性建築: 劇院、文化藝術中心、會展中心、新聞中心、博物館、圖書館。
只是，這裏還缺少超市、醫院、學校和人。儘管各種設施還在完善中，但鄂爾多斯人對這座新城依然充滿自豪，把康巴什譽為「千年荒漠、創業熱土」。公務員是這裏人口構成的最主要部分。再就是到政府辦事的人。在康巴什新區的政務服務大廳裏，Stanley 終於見到幾天來康巴什人口密度最稠密的一刻: 300多平方米的大廳裏，30多名工作人員、辦事的50多人。康巴什新區人口僅2.8萬人，儘管現在沒有多少人，但康巴什新區2期建設已經開始。而新區管委會最新佈置的宣傳牌顯示，將來康巴什面積將達352平方公里，這將是目前規模的10多倍。事實上，供給過剩的證據到處都是。2010年底 Stanley 也考察了距離深圳70多公里的惠州市大亞灣。從深圳走高速要長達40分鐘的車程，油費加上過路過橋費一次往返就要100元人民幣左右。核電廠的核輻射疑慮當然一直存在。當夜幕降臨，華燈無法初上，據媒體報導有7成以上的空置率，讓整個城市就像熟睡的嬰兒。Elsewhere, the picture is much the same. Highways to nowhere, thousands of colossal new central and provincial government buildings, ghost towns and brand-new aluminium smelters kept closed to prevent global prices from plunging.
2004年起只用了5年時間就建成的康巴什，設計初衷是要成為鄂爾多斯對外炫耀的市中心，但如今卻是中國房地產泡沫的最佳展示品
2010年中國的住房投資金額占 GDP 的比例，已達6.1%，來到美國2005年次級房貸危機爆發前相同水準。且離日本1970年代房市泡沫時的比例，只差約2個百分點。同期中國國家電網公司在全中國660個城市的調查顯示，高達6540萬套住宅電錶連續6個月讀數為零，這些空置房足以供2億人居住。隨後，儘管國家電網公司否認了這一消息。但在這場紛爭背後，也折射出空置房現象已經成為社會焦點。中國就像是個大建築工地，建設占了國家 GDP 的60%，也是國家經濟的驅動力。以中國房地產的成長速度來說，其信貸成長速度為每年 25-35%，是經濟成長速度的3倍。這是信貸泡沫及房產泡沫的確切跡象。房地產的廣告和訊息佔據了所有報紙、新聞媒體、連開車下高速公路交流道的地方都是廣告 and it really gets on my nerves。Hong Kong 在亞洲金融危機後的經歷表明，股市泡沫破滅還有可能回來，but if housing bubble pops 就覆水難收。1997年之後，恒生指數 一度從約16,000點下跌到6,500點，跌去約60%，但2000年3月即反彈到18,500點新高，甚至在2007年10月創出了28,000多點的新高。 Yet, 樓市卻從1997年的高點一路下跌2003年7月才觸底，跌去了70%，到了2009年才回到1994年的價格水準，即那些高位買房者迄今沒能解套。歷史一再的證明「房價永不遽跌」是一種錯覺，跌倒並不可恥，可恥的是每次跌倒的姿勢都一樣。
幾乎就是沿著北緯30度線前行的 No. 318 National Highway，穿越了中國人口最稠密的地區，從沿海到內陸，從平原到高原，從東部到西部
這條既康莊、漫長又險惡的中國經濟命脈，可以帶你到財富之巔，也可以讓你被無情地吞噬
籠罩上海的大霧就像中國的經濟前景一樣 fuzzy 
BVI Stanley Co., Ltd. 
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