風 / 生 / 水 / 起

能夠藏風聚氣的好住宅必須具備3個基本條件， 環境位置好， 建設格局好， 有氣勢

所以住宅的環境位置非常重要，有些位置之所以令人一到此處即有舒適安逸之感，是因為好的住宅除了座向好，道路交通暢順方便，環境位置佳之外，格局方正，視野寬闊，採光通風等條件也相當重要

Theme Song♪ – Stanley 的室內設計概念除了簡約，也重視古老風水的細節

    Those whom the gods wish to destroy, they first make mad. 欲使其 mad，先要讓他住爛房。天將降大任於 Stanley，所以讓他從大學時代開始租過各種陋室爛房，如今成為風水怪咖。所謂一命二運三風水，四積陰德五讀書。意味除了人運天時之外，還講究地利和住宅的格局。住宅是人類繁衍生息的地方，是人們養精蓄銳的場所，人因宅而立，宅因人而存，人宅相通，感應天地。所以如能宅命相配，則可逢凶化吉。許多狀況，不是穿鑿附會，也非怪力亂神，而是格局安排失當的問題，當動線設計不順暢，居住在裡面，必然會對生活造成不便；居家風水的許多規則，也是為了用來解決這些問題。

 

  

  

    在台灣，西曬屋的室內溫度經常過冷或過熱，如果西曬加上是頂樓，夏天會熱得「動」未條! 。東向早上日曬時間長，西向則是下午日曬多，因此夏天氣溫飆高時，室內溫度就更容易上升。但是對一些深信「坐東向西，賺錢沒人知」的生意人並不在乎。在上海就必須講究坐北朝南，因為要以門窗朝南向陽採光取暖，後牆朝北避風禦寒，不然冬天會冷到「凍」未條! 加裝寬大的落地節能中空玻璃窗不僅讓整個空間顯得寬敞明亮，在陽光拂照下可提高室溫5 ℃以上，而且適度照射柔和的陽光，可促進血液循環，刺激神經末梢。因此座向朝南與朝北動輒就有1平米人民幣2到4千元左右的價差。It deserves your very highest attention.

 

    室內的格局而言，一根橫樑在房屋正中間穿越，把氣場區隔成兩半，不利房屋的主人；而且對面大樓上還有行動電話的無線基地發射台，對身體當然有壓力；房屋的正上方是整棟大樓住戶的水塔，幾10噸的儲水重量，壓在自己房子的樓上，比起樑柱壓頂還要沉重。住在裡面的人，當然壓力會越來越重。

 

 

高壓電塔和電台、電視塔、行動電話基地台旁

這些地方會產生很強的電磁波，長期接觸會使神經系統和免疫系統受到破壞，可能會引起多種較嚴重的疾病，如白血病和各種癌症。因此這些地方最好不要居住。 

位於玻璃幕牆對面

住在玻璃幕牆的倒影中，對人有一種壓抑感，其次陽光反射，形成光污染，對人體健康非常不利。

 

陽台或主臥室正對大路呈一條直線

這種格局的房屋，很簡單的說就是路沖，房屋會受到道路的沖煞，對健康不利。

 
陽台或主臥室正對附近建築物的轉角或尖角

對面是另一棟大樓的轉角，就像一個錐子，打進住宅中心，風水學叫尖刀煞，居住在這種住宅裡會使人覺得難以忍受，心情很差，當然，會對健康產生不利的影響。

住宅的周圍建築都很高

自己的住宅很小，向外視野被遮蔽，使人有被圍困之感，發展將受到嚴重影響。

 

反弓煞

不論是河流或道路，出現弧狀彎曲就會產生彎抱面和反弓面。房子位在彎抱面是大吉，位在反弓面則是大凶。影響：易破財，也容易有血光之災。

 

 

名聞遐邇的上海外灘(The Bund)萬國建築博覽群建築雖美，卻每每易主流年不利，正是因為地處典型的反弓格上

  

臥室

 

    建議不要在主臥室天花板安置主燈，降低睡眠者的壓迫感，改以間接光源代替，讓使用者在臥室內能夠保持放鬆休息的心情

這種「鹽燈」據說對過敏性鼻炎有療效

 

1.床頭不能朝西方：頭向西方睡，長期的使血液往頭上衝，對健康來說，實在不是一件適宜的事情。  

 

2.床不冲門：床最大的作用是休息，若沖著門，只要門一開關，就會影響人睡在床上的安寧，便失去了休息的作用，同時，若是我們從臥房的門外面一眼就可以看到床上的情況，對於睡在床上的人來說，安全上也十分沒有保障。

 

3.床不能背著門：所謂床背著門就是睡床頭上，背對進入臥室的門，對於門外進來的人，要是有人開門，我們必須要扭轉著脖子，或是轉身我們才能看清楚。

 

4.床不適合放在光線太強的地方：根據中醫的說法，人的五官都代表一個地方，例如眼睛代表的就是肝，陽光太強，對眼睛造成刺激，相對的就會傷肝，所以可考慮在家裡裝上窗簾。

 

5.床不可以對著樑：床的位置最好上面，不管是直的橫的，都不可以有樑壓住，不僅是床，在風水上有樑的話，剛好從我們的床上經過的話，這樣都是不吉的。如果沒有辦法避免的話，可以將那個地方用天花板釘起來，把樑遮蔽起來。

 

6.床的高度不要超過22吋高：風水的觀念認為床的高度超過標準，就會招致災禍。從實用的方便性來看，床的高度太高，上下床都十分不方便，而坐在床邊的時候，我們可能要惦著，或是雙腳要懸空，非常的不舒服。從安全上來看，如果床的高度太高，從床上跌下來，那很容易受傷的，尤其是上下舖，除非是不得已，否則是不建議的。

 

套房裝潢3大忌諱

 

    套房是小坪數商品，裝潢失當，會讓小坪數的套房，看起來更小、更不具有空間，其中有三大忌諱一定要避免，套房不要用深色油漆、避免直角裝潢、不要用頂到天花板的櫥櫃等，都是可以讓套房看起來變大的秘訣。小套房的布置往往費周章，也是一般人不易規畫的住宅商品。一個10幾坪的空間裡，需要安排客廳、臥室、餐廳、廚房，及一套衛浴設備，在空間規畫上必須很謹慎，才能做到「精而實」，「簡而不陋」的高雅配置。

牆面顏色盡量選用淡色系，不僅能製造整體氣氛，也能調劑個人情緒

淡色系也會讓空間看起來比較寬敞，圖中大方的採用整面淡色系天然石材當電視牆面

    色彩可以運用在沙發表面、餐椅座面、燈飾、枕頭等軟性材料上，讓空間出現豐富的表情。裝潢設計上，也不要用直角造型，盡量選用圓弧造型的裝潢。套房的坪數已經不大，居住生活中的雜物若是一再出現，零零碎碎的用品，對空間具有相當大的殺傷力，也使得空間顯得狹窄而擁擠。所以，像儲物櫃、衣櫃等用具，一定要詳加規畫，才能擁有充分的櫥櫃空間，又不會零亂瑣碎。

    套房要實現「麻雀雖小、五臟俱全」的理想，打破既有90度的水平、垂直觀念，櫥櫃轉角盡量用圓弧狀，就能在空間的拓展效果上，造成最大的可能性。另外，如果套房內的衣櫃、壁櫥、拉門等，是一體成形的設計，記得不要頂到天花板，可以讓套房的室內高度，看起來更高。值得一提的是，有許多的單身女性都愛租、愛買小套房，女孩子最需要用到的鏡子，擺設的地方也是很有學問的，不要擺在一進門、或者是鏡子照著床，這樣對風水不好。

 

風水吉凶星分布各方位，故有財方、文昌方、煞方等之區別。從邏輯來看，爐灶自然適宜安放在吉旺方位，至少不應置於凶方煞位

以坐南朝北的宅而言，西北為煞方，爐灶在此方，被稱為「滅門灶」，教人心驚

 

廁所

 

四宜：1.宜壓在凶方，忌压在吉方 2.宜隱蔽 3.宜保持清潔 4.宜保持空氣流通
四不宜：1.不宜開在南方 2.不宜開在房屋中間 3.不宜開在西南或北方 4.不宜改為睡房。

 

巧用財位 財運滾滾來

 

    客廳進門的對角線方位就是財位。這包含以下三種情形：如果住宅門開左邊時，財位就在右邊對角線頂端上；如果住宅門開右邊時，財位就在左邊對角線端上；如果住宅門開中央時，財位就在左右對角線頂端上。

 

格局

    財位不宜為通道，而要形成一個角落聚財之象。最好是背後有兩面堅固的牆，象徵有靠山可倚，無後顧之憂，這樣才可藏風聚氣。反過來說，如果財位背後是透明的玻璃窗，非但難以積聚財富，而且還會洩氣，往往會有破財之虞。然後財位最忌尖角冲射，故財位附近不宜有家具尖角，以免影響財運。宜有陽光或燈光照射。

 

擺設

    財位受壓是絕對不適宜的。如果將沉重的大櫃、書櫃等等壓在財位，那便會對這間房屋財運有損無益。再來就是財位忌水，有些人喜歡把魚缸擺放在財位，其實這並非適宜，因為這無異是把財神推落水缸變成了「見財化水」! 也不宜擺放用水培養的植物。也不宜栽種有刺的仙人掌類植物，否則弄巧成拙。財位是旺氣凝聚的所在地，若在那裡擺放一些寓意吉祥的物件。例如是福、祿、壽三星或是文武財神的塑像，這會吉上加吉，有錦上添花的作用。

 

    財位是一家財氣所聚的方位，應該加以利用。例如把沙發放在財位，當一家大小坐在那裡休息談天時，可以多沾染那裡的財氣，便自然會家肥屋闊。此外，倘若把飯桌擺在財位亦甚適宜，因為這會使老小均受益。人約三分之一的時間用在睡眠上，睡床方位的吉凶對運程有很大的影響。倘若睡床擺在財位，日夕在那裡躺卧，日積月累，自會對財運在有益處。有些人誤會，以為睡床是沉重的家具，可能會壓損財位，故此不敢把床擺放在那裡，其實這樣反而是浪費了財位。注意不要在財位上放音響、電視等電氣，這樣會趕走財神。

 

在室內或 balcony 擺一些波士頓腎蕨、非洲菊、印度橡膠樹等植物，可幫助淨化室內空氣

 

    書云：山管人丁水管財。山指建物，水指道路；宏觀而言浦東新區內樓群高大相連，道路寬闊平直。所謂「龍長水闊當代發」。須注意的是鬧區中的死巷、單行道，圓環周遭反弓形道路，巷路轉變處的反弓兼路沖等等。風水評等扣分的形局，最好能避就避。

 

新北市的軸心 – 新莊副都心

貫穿新莊副都心的中港大排河廊改造計畫，將成為整個重劃區的亮點

 Theme Song♪ – 新莊副都心象徵台灣知識文化經濟的崛起

 

    新莊副都心在近2年，因為建商們輪番飆價搶地，帶動房產風潮，加上推案的房價節節攀升，成為全台最夯的熱區。而建商飆高價搶地，主要是台北市可建的大面積土地闕如，加上國有財產局在2010年初暫停500坪以上的國有土地進行標售，使得台北市外環第一圈的新北市成為建商們獵地的靶場。甫開發不久房價就漲翻天，連外環的中古屋都漲到1坪28萬元的水準，預售屋更以每坪35萬元起跳，未來商圈正式形成，前景十分驚人。自從台北縣升格新北市之後，新北市政府將遷移到新莊，由中央斥資千億台幣打造的中央合署辦公大樓已正式動土，隨後將有4個中央部會、6個附屬機關、2700名公務員進駐，住房需求量大增。

 

知識產業園區

    規劃中的知識產業園區將結合由行政院新聞局主導的台灣電影文化中心、觀光飯店、金融大樓等指標性建築，把新莊塑造為新北市的政經文化中心。知識產業園區也將坐落於新莊副都心與五股工業區間，即新莊中山路、新五路與泰山中港西路間的35公頃農業區，包括知識產業專用區、24小時街區、觀纜車地標等3大區塊。2011年起開發，再加上五股工業區將改制新北市產業園區，目前已掀起搶地大戰，許多公司及研發中心都準備進駐，未來可望創造更多就業機會。

強攻頭前重劃區

    包括行政院勞委會、文建會、客委會、原住民族委員會等4個部會，以及行政院勞委會職訓局、勞工退休基金監理會、北區勞動檢查所、財政部北區國稅局新莊稽徵所、法務部行政執行署板橋行政執行處、檔案管理局等6個中央附屬機關等將進駐使用。台北縣政府斥資近新台幣11.7億元興建的首座運動休閒中心已動工，內部有國際標準室內泳池以及各式運動設施，外觀設計新穎亮眼，讓地方早日享受到優質一流的運動休閒園區。

鳥瞰頭前重劃區內已完成的福基公園，老少娛樂設施、PU跑道一應俱全

    北市有12座運動休閒中心，北縣卻1座也沒有，眼看北縣升格直轄市，興建運動休閒中心後，不僅可提供市民充足的 public spaces，也可一併解決居住在台北市不勝其擾的停車問題。從副都心出發，馬上可以 access 中山高、特一號、特二號快速道路。教育局指出，未來還規劃在板橋、土城、樹林、中和、永和、三重、蘆洲、新店、汐止等地設置運動休閒中心。運動休閒中心包含溫水游泳池、水療池及烤箱等三溫暖設施，還有羽球、慢跑、撞球、桌球等球場及飛輪、韻律、攀岩教室、健身中心。

    中港大排就是首爾清溪川的翻版，噴泉、水幕、水池和小河不只是修飾，而是透過水分的蒸發帶走空氣中的熱量。2013年6月正式營運的機場捷運中停長庚醫院及五股工業區，在台北車站雙子星大樓地下一樓及五股工業區站的航空櫃檯，還提供預辦登機、行李寄艙服務，是繼香港、吉隆坡之後，全世界第3個延伸國際機場服務的城市。旅客不必提早到機場辦理報到，33分鐘即可從台北車站抵達桃園國際機場。桃園國際機場的改造方面，初估政府將在園區投資至少近新台幣3000億元，完成第3航廈、第3條跑道與200公頃自由貿易港區等重大指標建設。未來返抵機場，可以乘機場捷運直達家門口的捷運站，或是到匯聚「六鐵一客運」的台北車站，透過高鐵、台鐵、3條市區捷運線(松山、淡水、板南)、及國道客運到達你想到的任何地方。

Is Your Home An Asset Or Liability?

 

Since 1971, the U.S. Dollar stop being money and it became a currency.

The word currency(貨幣) means current(流通).

You must keep your money moving. In high-inflation periods 更是如此

Theme Song♪ – 象徵 currency 如電流般流動的意境

 

    猶太典籍《Talmud》:「一塊沉入紅海的金子和一塊石頭沒有什麼區別。」意思是，就算買進貴重資產，但如果資產不能生錢，或者自己根本不享用，那其實就和買進一塊石頭一樣。消費者物價指數(CPI)代表什麼? 它代表一國的通貨膨脹率。當 CPI 漲到5%，我們就說通貨膨脹率已經到了5%。由於 CPI 同比漲幅是與1年前基數作比較，因此 CPI 同比漲幅是1年期的，用1年期定存利率有可比性。雖然現在5年期存款年利率達到5.25%，乍看之下擊敗了通膨，但 CPI 會在每年增加的基礎上累計增長，以 CPI 同比增長5%計算，第1年為5%，第2年就可能比第1年年初增長10%，第3年比第1年年初增長15%，因此越存長期定存，CPI 增幅與實際年利率的差就越大，財富縮水就越厲害。So I don’t just blindly invest for the long term. I don’t park my money in the bank. 在通貨膨脹率不斷上升的情況之下，買房合適嗎? 就是還完銀行貸款的利息，不還是賺嗎? 房貸的利息如果是7%，CPI 也是7%，那你還銀行的利息，不正好就是通貨膨脹率的那部分嗎? 其結果就是你沒有還利息，因為利息率抵銷了通貨膨脹率。British economist John Maynard Keynes 在《就業、利息和貨幣通論》中說了這麼一句話: 在高通貨膨脹時期，欠債人是受益人。就是說，debtor 的行為合理，借錢給人的人吃虧。這個道理銀行也明白。所以全世界的銀行都怕通貨膨脹，因為高通貨膨脹時期借出去的錢，等到還回來時，就已經不如借出去的時候值錢了。適度負債是抗通脹最好的方式，如果你的貸款利率比 CPI 還低，那麼恭喜你，你已經跑贏 CPI 了。

 

    如果我買下100萬元的房地產，仲介可能從這筆交易中賺取2%的佣金，也就是2萬元。如果這個房地產讓我每年有不錯的現金報酬，那麼仲介理所當然要獲得佣金，因為每一套房子都是獨一無二的，地段、朝向、採光、戶型、 裝修、樓盤品質甚至有些人重視的風水，都不一樣。產品的非標準化，面對的又是顧客群極度個性化的需求，雙方能配上對非常需要「緣分」。加上買房又是一次性巨大的投入，甚至是兩三代人的畢生積蓄，所以平均成交時間往往長達一個月到幾個月。相反地，如果我進行買進和賣出(炒作房地產或當沖股票)的交易，我就要在買進和賣出時各付1次佣金。這就是所謂的雙向交易(round trip)或滑價(slippage)。在上海，房地產炒手完成一項交易可能被佣金吃掉2%的獲利，房子購買不足5年就賣，還要繳交總房價×5.5%的超高營業稅給中國政府，再加上1~3%的契稅和0~1%的個稅，一個完整的交易週期需要繳納的稅費在10% or so, 還不含貸款利息和首付資金的使用成本。Did you follow that? 炒短線根本不是理財的 smart move. 時常買進賣出的是 trader, not a true investor。在這種為了獲得 short-term capital gains 的 zero-sum game 當中，仲介和中國政府才是最大的贏家，trader 則承擔100%的風險。

 

以小博大 用三十萬銀子作百萬的生意

 

    胡雪巖所說的: 八個罈子七個蓋，蓋來蓋去不穿幫，這就是會做生意。罈子，是他的事業；蓋子，就是事業發展所需的資金。是指在資金嚴重不足的情況下拼出高招運作資金實現事業的發展。房地產這種 hard assets 同時具有投資和消費兩種性質，而股票, by contrast, is essentially a 投資品。房地產投資的一個重要特色，就是能以小搏大，能 leverage your money。假如我現在有30萬人民幣的儲蓄可以進行投資，我只能買到價值30萬人民幣的股票。而用30萬人民幣投資不動產，則可獲得70%的貸款，使我買到價值100萬人民幣的不動產。You can see why. 如果兩個市場都上升10%，在股票市場上我只能賺到3萬人民幣，而我將賺到 a whopping 30萬人民幣 in the property market。Incredible, right? It’s no wonder 麥當勞的創建者Ray Kroc says: 我的業務不是做漢堡，我的業務是不動產。

 

    另一個特性是 cash flows，雖然不動產價格可能下跌，但在台北和上海，房屋持有成本都相當低，同樣價值1,000萬台幣的房子，在美國每年房屋相關稅費可能多達數十萬台幣，尤其在紐約生活的居民需花費其收入的8%左右來承擔 property tax，而在台北只要繳幾萬台幣。上海市在2011年1月28日起，針對在上海添購第2棟及更多住宅的本地居民，以及在上海購屋的外地居民，按實際成交價的70%為稅基課 property tax，稅率為0.4%至0.6%。雖然確實會增加房產所有人的持有成本，也使上海二手住宅買賣交易大幅萎縮，但反而造成租賃市場轉趨火熱，房租漲逾10%。靠收租來換取長期增值仍有機會。雖然負債乍看很多，但因為是由別人替我支付債務，所以是 good debt，租金收入遠高於貸款成本。We should acquire income-generating assets，因為銀行給我們貸款，但是 tenants 會替我們償還。Assets generate cash flow and provide you with passive income. Generating enough passive income is your passport to financial freedom. 採用「付三押一」的收租模式，也就是預付3個月的房租再加上1個月的 deposit，更可以使我們先行取得房租來進行有效的投資。

 

精算出租投報率 活化你的資產

 

    It’s been said that the devil is in the details，細節的掌握是致勝的關鍵。考量銀行可能雨天收傘，自備款不足3成時不宜購屋，應一邊持續累積自備款，一邊等待更好的機會。無論是將原有的住房出租，用 rents 償還新房的貸款，或直接購買新成屋或中古屋出租，用房租收入來 pay off your mortgage 是最基本的，少了1個月的租金，就是你的 losses，絕對不是當房東就可以「躺著賺」，很多旁人無法體會房租被砍價或被 delay 時的壓力，因此不論你投資店面還是套房、雅房，都要好好精算收入與支出之間的差異，才能掌握最精準的出租投報率。

 

    普遍來說，整層住家的 rental yields are 4%，小套房與分租雅房則有機會上看5~7%之間。當包租公要注意的功課不少，如果辛辛苦苦、四處張羅之後，才發現扣掉房貸利息及其他費用，實際投資報酬率與無風險的人民幣一年期定期存款利率3.50%不相上下，那就太瞎了。

 

    A buy-to-let investor 除了要考量購入時的市價之外，包括代書費、衍生出來的稅費、裝潢維修費、物業管理費、房租發票(房租的5%)，還有空屋閒置無法出租的這段期間的風險，都要一併計算才行。台灣人在大陸購屋一般都會選擇向外資或港資銀行貸利率較低的美金，由於倫敦是海外美元最大的集散地，所以計息方式是用3個月期 LIBOR(London Interbank Offered Rate; 倫敦銀行間隔夜拆放利率)為美元指標利率，再加上1.2%左右。Meanwhile, 從台灣匯款到大陸的手續費每筆就要NT320元(華南商業銀行英文電匯)，途中還要再莫名其妙的被中轉銀行收取USD30元的手續費；從香港匯到大陸雖然不用中轉，每筆手續費也需HKD100元(香港中國銀行網上銀行)，應儘可能減少匯款的頻率以降低成本。

 

    The faster you pay off your mortgage, the more money you saved in interests. 貸款滿1年後就可以提前1個月向銀行預約，辦理提前還貸。提前還貸一定要趁早才有意義，比如選擇等額本息還款法的，如果貸款年限已經過半，那麼超過一半甚至近80%的貸款利息已經在前期的還款過程中償還，剩下的月供中絕大多數都是本金，提前還貸的意義就不大了；使用等額本金還款法的，等於是將貸款額總額平分成本金，根據所剩本金計算還款利息，隨著還款時間的增加，所剩本金減少，還款利息也越來越少，這樣當還款期超過1/3時，借款人已還了將近一半的利息，如果此時選擇提前還貸的話，償還的更多是本金，不能有效地節省利息支出。目前有3種提前還貸的方案:

 

還款額不變，縮短還款期限

    好處是利息明顯減少

 

減少每月還款額

    每月負擔減輕，但節省利息的程度最低

 

既增加每月還款額又縮短期限

    最節省利息支出，但還貸壓力隨之加大

 

Use this handy list to zero in on the cost

 

要買房 就別看利率

    利率低的時候買房，利率高的時候不買房似乎是一個常識，It would absolutely bring more harm than good. 利率水準低的時期，房價卻常常是處於高位，兩者之間其實是負相關的。不僅是房價，低利率會催生所有的資產產生泡沫。而利率的提高，哪怕只有1碼(0.25%)，對房價的打擊也是重大的，對100萬人民幣的貸款而言，總利息增加了28258元人民幣，但是平攤到每個月，也僅多繳117元人民幣。而房價下跌帶來的福利，與0.25%的利率提升帶來的成本支出相比，卻是數以十倍百倍的。

    One important thing folks, 利率的變動其實與你的購房決策關係不大，一般貸款年限都在10年、20年，你必須承受這麼多年中無數次的利率波動，因為中國的房貸利率是按年調整的。你可以通過推遲或加快購房來避開一次加息，但你能避開20年中每次加息減息嗎? 當然優惠比例是貫串你的貸款週期不變的，所以如果你要買房的話，買跌不買漲，而不用管利率有多高，只要能談下大的優惠幅度。

租後ㄟ心聲

療癒系的日式禪風 motion activated 照明設計，不僅能舒緩壓力，也可提升高端客源的承租意願 

 

    Warren Buffett 的核心理念，若你掌握 pricing power，又不會流失業務給競爭對手，那你就掌握了非常好的企業。若你還必須先祈禱上蒼，才敢漲價個10%的話，那麼你的企業就糟透了。好的收租物件也是同樣的道理，很多人太小看提漲租金的意義。每提升250元人民幣的月租金，相當於你在銀行多存了10萬人民幣，年利率3%定期存款的利息所得。是要去賺10萬人民幣去存定存容易，還是漲250元人民幣的租金容易? To ramp up ROI, 必須先撙節支出，若投資人花錢裝潢，卻無法提高租金，rental returns on your investments 就會下降。套房內的配備，也會左右租金價格、房客承租意願及未來轉手的價值。房子保養好、維修快，出租率當然也會提高。一般而言到學校的步行距離，最好不超過10分鐘。有水泥隔間、屋齡又新的話，受青睞的機率也較高。衣櫃、床和桌椅，是最陽春的配備，如果想提升 added value，可多花些成本架設ADSL、第4台，添購小冰箱、恆溫 water heater。鎖定目標租客再選定投資物件的方式是有的放矢，如過還能猜察別人的心理想法，更是做生意的一大奧妙。上海的日籍租客幾乎清一色都是公司外派職員，根據公司職位調節租房預算，特別偏好三房、帶浴缸的房源，而且租賃社區多為帶校車的社區，如古北板塊的金色貝拉維、古北瑞仕花園。或是閔行金匯板塊的金匯華光城、金匯麗舍的房源。

在洗衣間上方, a decent 晾衣吊具 is a must

 

供水設備

    通常屋齡在20年以上的房子都有可能出現管線老舊現象，若要重新換管則需要敲牆、修補、填補等工程。一般熱水給水管採用被覆不鏽鋼管，冷水給水管採用壓接式不鏽鋼管，排水管則採用南亞、大洋PVC管即可。在上海管線記得要做保溫層，以免冬天水管結凍。

 

隔間採光

    可視屋內採光度而新開窗戶(需要敲牆、補牆、安裝窗戶、粉刷)，費用每個大約在1~2萬元不等。屋內重新粉刷行情為200-650元/坪不等。地板採用80x80cm的白色拋光石英磚，不但好清理，也是讓室內看起來更明亮寬敞的秘訣。

 

科技化管理

    房客總有人會忘了帶或弄丟鑰匙，when you’ve got several properties to manage, 你一個人可以幫多少個人開門? 當手中物業分布廣泛，你一小時能跑多少地方? 為了節省人工成本與管理方便，也可以透過手機、電腦幫忙開門，甚至直接裝指紋鎖。在上海的話，install a floor heating system 可能要1次性的投資一兩萬元人民幣，月租金則能提高一兩千元，1年多就能收回成本。近年太陽光電價格下降幅度逐漸擴大，2011年平均價格比2010年跌3成，如果出租屋在台北市老舊公寓頂樓，安裝 solar panels 並透過 microinverters 把直流電轉換為交流電，加上 optimizers 使用直流電互轉換的能力，就可以讓光伏系統發揮最大的效益。

 

 

現在的指紋鎖可儲存上百人的指紋，也可單獨刪除退租或積欠房租的房客指紋

具有人文感鮮明紋路的玉檀木地板及拋光石英磚下方都鋪設了 floor heating system

以 far-infrared 幅射將熱能傳達到人體，較暖氣節能且無噪音、不悶、不乾燥

Bathroom 平頂採矽酸鈣板 ceiling 刷防霉漆，地板做一體成型的止滑。衛浴設備一律附上 SMA 控溫龍頭

使用免治馬桶座不但省去阻塞的困擾，晚上如廁時還有靜音沖水、LED 照明等貼心設計

 

風險管理

    房子切割出租時，不要貪快租給團體客，一定要堅持只租給個體戶，讓同棟房的房客互不認識。如此一來，不但可以抑絕房客以量殺價，另外則也可預防團體退租，造成整層空置。對於有飼養寵物、氣色不佳、單親媽媽或40歲以上的未婚人士也一概不租。40歲以上的單身租客我必須說明一下，這個年紀的人、尤其是男性照理來說應該要已經具備相當的經濟能力，購屋不是問題，怎麼還要租小套房? 先小人後君子，跟房客簽租賃契約必先把醜話說在前面，清楚遊戲規則，往後的糾紛自然減少，否則遇到奧客，把你的房子擅自隔成小間轉租他人做二房東，跟你拼輸贏、上法院，這樣划得來嗎? 在房客繳交租金後，一定要確認是否收到。設計讓房客準時繳交房租的誘因，例如一次繳半年或1年房租給予9折優惠，也可以和便利商店合作，由超商代收房租，提高方便性。甚至對決定入住的住戶提供免費的搬家服務。

 

    It is no surprise to learn that 2011年 Forbes 公佈的香港富豪榜中超過1/3的富豪將大部分資產投資於房地產，數額遠遠超過其他行業。其實在大多數的經濟體，日益增加的所得稅負擔，有7成以上都是由薪水族所承受。相形之下，富裕階級的財產來源主要是財產所得(如租金和股利收入)和財產交易所得(如房地產、股票與外幣買賣)，這些讓富者更富的手段卻很難課到稅。這就是受薪階級只能像乖乖待擠的 milk cow 越來越弱勢，難以躋身「贏者圈」的關鍵原因。

    猶太人生意經強調，做生意不能只做「一次性買賣」，要提供好的產品、好的服務讓客戶回流，生意才可能做大。收入也一樣，只靠買賣房屋賺價差，雖然可以在買賣市場賺機會財，但是只是停留在一次性收入的層次而已。要把主力放在租賃市場賺穩健財，才能讓「一次性收入」提升變成「持續性收入」。現在從身邊開始，活化你的呆資產，創造自己的另一份持續性收入吧!

 

誠摯邀請您加入 Stanley 包租協會!

 

得上海者 得天下！

「中國人的北京、香港人的深圳、世界的上海」目前三大都會的房價雖不分軒輊，

we expect Shanghai’s property market to outpace the rest of China

Theme Song♪

 

    從1970年代至今，台灣房市共出現過4波明顯的景氣循環，如果用前3次的經驗來看，都是「大漲數倍、回檔僅數成」，呈現長期階梯式上升趨勢。而這種長線上漲的商品，應該被列為最重要的家庭資產。

 

    We watched the Chinese housing market in 2007 in amazement. In Urumqi, 繁華地段光明路的房價竟飆漲到一坪接近10萬元台幣。Why would anyone buy assets at such ridiculous prices? ㄟ你可要知道這個城市不但冬季氣溫基本都在攝氏零下10度左右，偶爾還有 sandstorm 和種族問題，絕對算不上是一個宜居城市。綜觀中國這一波房市景氣上揚過程，類似1980年代的台灣，不只是主要都會房價翻兩番，連2、3線城市也跟著雞犬升天，影響所及，到1989年台灣的中低階民眾無力購屋，引發了撼動朝野的無殼蝸牛運動。中國的都市化迅速，從1987年到2011年的24年內，都市人口已由全國人口的25%增加到49.7%。聯合國預估2030年時全中國將有6成人口住在都市，從台灣的 urbanization 軌跡預期，下一波的景氣只會集中在一線龍頭城市上海和北京。2008年在 New York Manhattan Upper East Side，一套全新一室一廳的condo(面積在80平方米左右)價格在150萬美元以上，這跟一年前並沒有什麼差別。As the property bust went on and on, 全美20大都會區房價直直落，Sin City – Vegas 和 Miami 的房價已從2006年初的高峰腰斬，但紐約房價即使有鬆動，降幅也十分有限，平均房價幾乎是全美房價總平均值的4倍。唯有經濟中心的精華地段才具有高度抗跌性，一旦景氣好轉，房價馬上彈升。因此買房子的那一步沒踏出去，你會離圓心愈來愈遠。

 

經濟實益上，Beijing 占全中國經濟成長不到4%，還面臨水資源極度匱乏、嚴重沙漠化、交通擁堵等 unresolved issues，所以專注上海，不用「吃碗裡、看碗外」

 

    囿於防止外資炒房而頒布的「限外令」，台灣人只能限購一套住宅。既然只能買一套，出手前不得不審慎做足功課，謀定而後動，以免成為最後一隻老鼠。Most Taiwanese have no clue that 上海正借鑑新加坡的房屋政策，為中低收入家庭規劃400萬sqm的經濟適用房(即台灣的平價住宅)和廉租房在2009年底已竣工 ，此後5年還將新建2000萬sqm，共30萬套，主要分佈在松江泗涇、青浦華新、嘉定南翔等 outer ring 區域。在浦東新區則是位在上海外環高速公路以東(俗稱外環以外)的郊區，距離上海市中心人民廣場約半小時車程，附近有地鐵，共有6500戶，總面積為42萬平方公尺 。每平方公尺售價人民幣8000至8500元，相當於每坪新台幣約12萬至12.8萬元，未來對周邊住宅市場衝擊可想而知。

 

    在上海想以車代步，除了要掛1張超過人民幣4萬元的上海 secondhand car plate，還要繳通行費和年檢費。Owing to the high price of oil, 開車通勤成本也逐漸墊高，以時間、空間換取郊區低房價並非明智之舉，因此上班距離遠近成為買房的重要指標。偏遠的中、外環郊區或距離捷運站300公尺外的區域，出了門就不想回家，或回家後不想出門，根本不用考慮，因為將來要賣房子，售屋紅條經日曬雨淋變成白紙，都不見得賣得掉。

 

    同樣是 metro lines，台北捷運每天營運到晚上12點，從一個stop到next stop的時間通常不超過2分鐘，錯過一班車再等下一班車也不超過5分鐘。可是以上海浦東的 Line 6 為例，規劃當初低估了客流量選擇了smaller four-carriage train，而且晚上10點就停駛，實質效益大打折扣。地段的價值必須要親自去體驗感受，畢竟投資上最重要的，除了確定性還是確定性!

 

流著奶和蜜的竹園商貿區

 

METRO

    上海人逐地鐵而居，與台北的模式如出一轍。根據房仲業者的調查，台北縣市捷運站周遭的房價，自1996年第一條捷運木柵線通車起算，10年後漲幅平均達55.4%，最高達104.5%，漲勢還欲罷不能。台北忠孝復興站兩捷交會就已經非常忙碌，而竹園商貿區內的世紀大道站是4捷交會的 interchange station. 每天預計湧入超過20萬人次換乘，是忠孝復興站人流的3倍多，人流、車流、商流匯聚之下含金量不言而喻。在世博會結束後黃浦江底還將新建9條公路過江 tunnels。地面上則匯集延安東路、大連路、復興東路3條過江隧道，串聯起小陸家嘴和花木城市副都心，道路呈輻射分布，四通八達的交通動線可有效帶動人潮聚集，同時也帶動週遭消費活動的熱絡。與北京、廣州和深圳地鐵相較，換乘點星羅棋佈的上海是地鐵規劃較成功的城市。

 

過去 car-dominated 的都市計畫已轉為人本考量，上海地鐵將建成18條，總長達970公里，輔以25條 cycle tracks 及7個「P+R」模式停車場
目前上海已有11條 subway lines，總運營里程達420公里，全世界地鐵里程超過400公里的城市，只有紐約、倫敦以及上海

 

台北捷運沿線房價漲幅第一是板南線，市政府站自1999年通車以來已經翻倍

上海市唯一貫穿兩大機場和精華辦公商圈，平均日載客量達1百萬人次的 Line 2 沿線無疑也會漲幅居首

 

CBD

    中國國務院銳意 transform Shanghai into an international financial and shipping center by 2020，以東京、紐約、倫敦等國際金融中心佔當地國的GDP貢獻度來看，幾乎都在20%到25%之間，但上海的GDP卻只佔4.6%，至少還有15個百分點的上漲空間。事實上，上海的證券市場市值和成交量均已超過香港，包括證券、期貨、同業拆借、黃金在內的上海金融市場交易量占全中國的76%。目前中國擁有基金公司60家，其中28家入駐浦東。浦東基金公司管理資產人民幣9,000億元，占中國36%。國際知名的凱雷投資集團與上海復星集團的合資私募基金成立之後，上海市作為中國私募基金管理中心的地位，已經逐漸確立。在期貨交易方面，據國際期貨業協會(fia)統計，2008年中國期貨市場共成交71萬億手，成為全球第2大商品期貨市場。Citibank 把亞太區總部從新加坡遷到了Lujiazui area，就是因為有大量業務分佈在中國境內各地，以上海為中心開展業務活動會便利許多。Lujiazui area 佔上海整體 Class A office 4成的份額，是第2大區域淮海路CBD的2.4倍(包括新天地)，已成為上海最引人注目的CBD區域。

  

    全中國惟一以「金融貿易」命名的國家級開發區陸家嘴金融貿易區，目前的核心地區面積僅為1.7平方公里，單就面積來看，與國際金融中心的目標相去甚遠，如倫敦金融城的面積約為5平方公里。而位於 Century Avenue 沿線，東方路、張楊路、源深路、浦電路所包圍的竹園商貿區正是陸家嘴金融城東擴的區域。目前入駐的包括中國國內唯一的金融期貨交易所、中國證券登記結算中心、目前市值位居全球第2的 Shanghai Stock Exchange、Shanghai Futures Exchange、中國鑽石交易中心、銀河基金、China UnionPay，以及 East Hope Group、Sinopec Group 的總部。

This shot shows 陸家嘴兩層步行連廊將橫跨 Century Avenue 連接新鴻基項目，然後再延伸到金茂大廈和環球金融中心

一旁的星美正大影城裡，擁有目前全中國最大的 IMAX screen

    上海金融業從業人員已達到23萬人，但與紐約的70萬人、倫敦的40萬人和香港的35萬人，還有一段距離，還須大幅度引進國際金融專業人才。MOU和ECFA完成簽署，台灣金融人才將出現規模性遷移。國泰世華銀行與台灣土地銀行等台灣金融業已經進駐浦東新區，目前在浦東新區共有10家台灣的金融相關代表處，保險業則有國泰保險和國泰產險將中國總部設在浦東新區。就業人口持續進駐帶動 aggregate demand for housing，租金行情將有長久多頭。

 

預定2015年完工的 Shanghai Tower，聳立浦東的國際能見度與都會風采，浦東的經濟總量占上海的近四分之一
有全中國最密集的金融機構與國際級大型展覽館上海新國際博覽中心(展覽面積達10.35萬平方米，是台北南港展覽館的4倍大)

 As 湯臣集團董事長徐楓女士 puts it,「21世纪全球的經濟重心在中國，中國的經濟重心在上海，上海的希望在浦東」

 

SHOPPING MALL

    李嘉誠在北京王府井打造的東方廣場獲得了巨大的成功，如今他聯合陸家嘴集團在世紀大道和張楊路交會處打造世紀大都會，整個項目將建成一幢39層的辦公樓、4-5層樓高的商業裙房，除了地面上的酒店、辦公樓和大型商場外，地下1層和地下2層都將吸引商戶入駐，其中就包括一個大型超市；地下3層和4層則主要是提供上千個停車泊位的停車場和設備用房。整體有SOGO復興店的10倍大，將於2016年建成並承接世紀大道站的客流。同時位於東方路西側被紫金山等大廈圍繞的96 Plaza，正逐漸成為竹園商貿區內休閒商業服務的重要設施。商圈成熟後，周圍生活機能將更加豐富多元，甚至具有發展為浦東娛樂中心的潛力。距離不遠處，位於新梅聯合廣場北面，面向世紀大道的「SN-1地塊」也將建成12萬平方米的獨棟百貨大樓，定位高端百貨，目前正在招商。I’m in total agreement with Li and his team at Pudong. 浦東的低密度、低容積率、低建蔽率及棋盤式街道設計酷似台北信義計畫區, and the companies operating there will enjoy extraordinary growth for the next few decades.

 

 

Now that 房地產的 liquidity 比 gold, silver 和股票低的多，我們必須像Li Ka-shing一樣膫解趨勢。別嚇到，這是蠟像啦

 

竹園商貿區熱門推薦
錦城大廈	步行至 Line 2 世紀大道站僅需10分鐘 不直接臨大馬路，鬧中取靜 出租率將近100%，出租、轉售都容易 There are 便利商店、coffee shops、速食餐廳、健身中心、five-star hotels、24H Banking Service nearby.   無小區 住商兩用，出入份子較複雜
盛世年華	綠覆率高 座北朝南，採光佳 底層有台灣風味餐廳、真鍋咖啡、全家便利商店、24H Banking Service、聯華超市   臨近馬路，噪音太大
陸家嘴國際華城	上海有超過一半的人口擠在僅佔全市十分之一的城中心區域，造就了右圖張楊路搭公車像是戰爭電影裡的逃難場面。 請注意不要站在大汗淋漓的人旁邊，以免成為腐臭醃漬物   綠覆率高 附近有聯華超市 座北朝南，採光佳 正對源深 Stadium，享有永久視野   距離2號線世紀大道站步行需超過20分鐘 第一排直接面臨車流量大的張楊路，噪音太大 週邊特種行業氾濫
梅園新村五街坊	具備學區優勢，可就讀福山外國語小學  戶型小、總價低易轉手 臨近主要幹道，擁有未來都更的機會   老舊公房貸款不易           看到外面晾的內衣褲「萬國旗」有人說Hell, no. 才不想住在ghetto裡面，其實這裡環境還算整齊清潔。你會發現大陸一個有趣的現象，大家直接跳過窗型冷氣，清一色安裝的都是分離式冷氣。       內環建地稀少，建商只得在老舊社區中尋找土地。因為這種改建契機，使精華地段的老舊公房爆紅。
香榭麗花園	綠覆率高 座北朝南，採光佳 步行至 Line 2 世紀大道站僅需10分鐘 附近有台灣風味餐廳、真鍋咖啡、便利商店、24H Banking Service、聯華超市

 

只有錯過趨勢 沒有生不逢時

 

    房地產的熱度往往跟人口的消漲十足相關，net immigration 則經濟越暢旺，房地產需求越大，房價自然水漲船高，反之則呈現蕭條。Take Japan, for example. 近幾年日本人口成長率衰退，在政策上又非常排拒新移民，房巿則多年低迷；而香港在97年回歸中國後，大量的陸客湧入，讓人口僅約700萬的彈丸之地，卻有900多萬的 floating population，導致當地的房價直飆天價。根據2010年中國人口普查結果顯示，上海市人口已達到2300多萬人。其中常住人口為1400萬，流動人口則多達900萬人，等於在最近10年間，上海每平方公里多擠進了1000人。儘管目前上海人口只佔中國總人口的1.72%，卻貢獻了全國10%以上的稅收。See, that’s why I’m exceptionally bullish on Shanghai property.

 

    反觀台灣，歷經長期的內耗與封閉，諸多所謂的亞太××中心沒有一個成功，實質薪資連年負成長已是不爭的事實。在70年代末台灣住宅自有率還不到74%，現在已達88.14%，首購自住客源越來越少。加上出生率衰退，連外籍配偶的人口都在逐年減少，嚴重缺乏活水挹注以致房巿缺乏動能。如果再不靈活開放，台灣房市終將變成 Galapogos  Islands 式的封閉市場。

 

    2002年的「兩兆雙星計畫」，希望藉由 DRAM 和 TFT-LCD 的高產值，帶動台灣產業升級；6年後，被寄予厚望的兩兆產業，相繼被韓國三星牢牢把持。兩個產業的發展過程中，許多價格波動甚至崩盤背後，都隱現三星的身影。即使在景氣回溫的2010年，奇美電、華映、南科、華亞科、茂德卻仍是「百億元虧損俱樂部」的成員。而 Samsung 卻在2011年股價市值暴增到 Sony 的3倍以上，憑藉技術、資金和市場規模優勢，通過不計成本的打壓，已可以扳倒在 DRAM 和 TFT-LCD 領域的所有 potential threat，並搶先佈建下一世代的面板 AMOLED 產能和專利圍堵。同時 Samsung 也將擴大28及20奈米的產能，與台灣爭食晶圓代工市場龐大商機。晶圓代工是台灣的核心科技產業，加上相關的設計、測試、封裝，總產值高達台幣一兆五千億，相關就業人數超過15萬。高世代面板廠西移，就近供應中國品牌的海信、創維等彩電廠也成了大勢所趨，這不僅排擠在台灣持續投資設廠與提供就業機會，恐也將掀起資金外移風潮。

 

    2010年台灣的石化產值達1.8兆元，約佔 GDP 的12%，與鋼鐵和 IC (半導體)並列為台灣產業的三強支柱。石化原料除支持紡織業、建築業、汽車業等重要產業的發展外，其下游衍生產品更是台灣發展電腦、顯示器、行動通訊等高科技產品的重要材料，關聯產業多達40餘種，長期以來是台灣工業發展的基礎。國內對石化投資、環保議題的激烈拉扯，導致國光石化、六輕五期擴建臨陣喊卡。台塑企業 is one of the largest vertically integrated petrochemical group in asia. 大陸石化業近年努力複製台塑六輕，以降低對台灣石化上游原料的依賴程度，一旦9大煉油基地都如期完成，總產能高達2.1億噸(相當於10座台塑六輕廠)的石化基地將徹底改變大陸汽、柴油與石化上游原料大量進口的現況。不僅對台塑集團出口成品油到中國有嚴重衝擊，部分上游原料的輸出也同樣將出現逆轉。同時中國與中東將形成全球2大石化基地。以產業結構來說，台灣多年來太依賴極少數產業，例如面板，導致 economic crisis 一起，台灣立即遭到無情打擊。2010年起中國與 ASEAN 10國間進口關稅稅率在10%以下的品項已全部降到零關稅；到2012年，南韓與日本將再加入零關稅行列。據台灣中華經濟研究院的研究，東協+3將使台灣的 job openings 減少11萬4千人。Major industries 的此消彼長使大量的 job opportunities 和稅基流失，台灣房價相較於亞洲各國自然有志難申。

 

浦東有望在2011年成為中國第一個實行 REITs 的試點地區

西方有句名言:「錯誤的決策比貪污還嚴重」。So be it. 這讓我想起百年前 Argentina 尚與美國及加拿大等並列為少數世界富國之一，如今卻淪落為貧窮而社會動盪的開發中國家。In the 1960s菲律賓在亞洲也曾經是經濟數一數二的國家，因為政局不穩，如今 nearly 1 out of 10 person 必須離鄉背井討生活，commonly referred to as OFW(菲律賓海外工作者)。上海市自2006年起，已是台灣以外，最多台灣人聚集的城市。目前在上海的台資企業超過5千家，據2010年的人口普查，目前約有70萬台灣人在上海定居或工作。除台籍以外的外籍居民也有15萬人左右，而北京只有約7萬人。南匯區劃併入浦東新區後，新的浦東新區面積達1210.41平方公里，面積接近2個 Singapore，挾各項重大建設的核心地位，大量吸納外來人口，未來勢必成為一級戰區。

 

We look forward to seeing you in Shanghai soon!

National Treasure

上海浦東這家「吉阿婆麻辣燙」連鎖店的招牌就是中國致力模仿的縮影，看起來就像是女版的「肯德基爺爺」

工商部門表示雖然這間麻辣燙的招牌人物很容易讓人聯想起「肯德基爺爺」，但還是有一定的差別，所以不算侵權

巧的是，這間「吉阿婆麻辣燙」的對面，就是一間肯德基

Theme Song♪

 

    記憶當中從2004年開始，只要是鐵的東西都會被偷。繼人孔蓋、電纜線、學校大門被偷之後，全台水門也被偷了一百座，地方窮得沒錢修，颱風季卻又到了。這些鐵都被偷到哪去了? In China Shakes the World, James Kynge describes the phenomenon:Taiwan 是第一個人孔蓋神秘消失的地方，後來，蒙古和吉爾吉斯的人孔蓋也跟著消失，最後連芝加哥、蘇格蘭、蒙特婁、吉隆坡的人孔蓋也大量消失。這些人孔蓋都被切塊賣到大陸，在極短的時間內，以極高的效率煉成建設用的鋼材。宵小覬覦商機，使得不斷失竊的 manhole covers，成為中國向世界宣告崛起的方式。

 

 

中國下一輪成長動能 從模仿到改革 從山寨到研發中心

  

中國能否從世界工廠的角色轉型為研發基地? The answer looks increasingly to be yes.科技創新最保守的衡量標準是專利權的數量-不僅是申請專利，還必須被美國專利局核可的數量

根據世界智慧財產權組織，中國已躍居全球第4大專利申請國。國際專利申請量僅次於美國、日本和德國

 

    著名歷史學家湯恩比曾預言，十九世紀是英國世紀，廿世紀是美國世紀，廿一世紀將是中國世紀。The situation in China today is very similar to that in Taiwan or South Korea during their fast growth phases 20 or so years ago and in Japan before that. However, growth is occurring on an even bigger scale because of the enormous size of the Chinese population. Just as consumers in the west start to rebuild their savings rates, consumers in China are likely to start to run down their very high savings.中國2009年中央財政在科技投入1461億元人民幣，增長25.6%。

 

 
王傳福此前已經放出的豪言「2015年成為中國第一大 carmaker，2025年計畫銷售突破1,000萬輛，超越TOYOTA成為全球第一」
德國 Daimler 集團與比亞迪已在2010年共同宣布成立全新的電動車品牌，以合資公司的方式合作進軍中國的電動車市場

圖為2012在深圳發生的 electric taxi 受衝撞起火爆炸事件

 

    In recent years, 中國不再只會「me too」，而是轉而追求「me first, me only」。根據中國科技部長的說法，中國對於綠能產業持鼓勵的態度，有兩句話很重要，其一「十城千輛」是鼓勵 energy efficient electirc vehicles，其二是「十城萬盞」，推動鼓勵 LED street light 的示範工程建設。預計2012年上海 high-tech industries 總產值約1兆1千億人民幣，將比2008年成長4千多億人民幣。這 9大重點領域包括新能源、民用航空製造業、先進重大裝備、生物醫藥、電子資訊製造業、新能源汽車、海洋工程裝備、新材料、軟體和資訊服務業。其中，新能源汽車和核電、太陽能等，主要集中在嘉定、浦東、金山、閔行區；民用航空以打造國家民用航空產業基地為主，推動張江、浦東機場、閔行紫竹、大場、臨港等5個區域的專業化發展；積體電路集中在浦東微電子產業帶和漕河涇、松江「一帶兩區」。為了實現一系列高新技術產業發展目標，上海市政府將設立100億人民幣專項資金協助高新技術產業化。未來上海在製造業領域利用外資的重點，將向造船、民用飛機、新能源、生物醫藥等產業傾斜。此外，上海在貸款貼息、研發、風險補貼和稅收優惠等方面予以支持，全力推進高新技術產業化。

 

    其他非正規但有意義的科技革新指標是中國的太空計畫，中國已經於2008年發射神州7號、進行太空漫步，在2009年發射第1顆火星探測器「螢火1號」，2011年發射了第8顆北斗導航衛星，成為繼美國GPS、俄羅斯GLONASS第3個擁有自主衛星導航系統的國家。按照規劃，2012年左右，北斗衛星導航系統(COMPASS)將覆蓋亞太地區的導航及通訊服務；2020年左右，可覆蓋全球。除了廣為人知的導航、防災等功能，還可提高鐵路、航空的安全性。應用 GPS 技術研發出的原子鐘計時系統，堪稱目前最精準的計時器，每 3 億年的誤差只有不到 1 秒，小至 ATM 提款，大至華爾街股市交易都少不了它。尤其對華爾街來說，每秒鐘所牽涉的交易金額動輒高達數十億美元，若不慎因為時間誤差引發錯誤，造成的損失恐難以想像。

 

北斗二號系統未來完成後就將擁有35顆左右的衛星，中國首個國家衛星導航應用產業項目落戶上海閔行的浦江產業基地

 

     GPS當然也潛藏著軍事用途，除了能駕駛無人飛機搜尋武裝份子，以較低高度接近目標，因此能以空對地 Hellfire 導向飛彈進行準確度更高的轟炸攻擊。也能製作成自動導航的「智能炸彈」，精準的從 40000 英尺高空下降，擊中陸地上 10 英尺目標範圍 – capabilities which have great military significance. 美國不能透過 GPS 系統把訊息傳送出去，但是北斗系統可以，這在戰爭中十分重要，因為戰鬥部隊可向友軍及戰管部門即時通報所在位置，也利於其他攻擊武器(譬如戰術飛彈及戰略導彈)迅速校準發射。另外，石油公司同樣需要 GPS 系統的服務，以便找到在海面下數千英尺的 oil well。中國很清楚，美國過去的NASA太空計畫是科技研發很重要的來源，許多航太成果最終都找到無限商機。

 

2010年11月中國航空工業集團試飛其生產的AC311直升機，該公司規劃成為全球主要的 helicopter 供應商之一

直升機在醫療救援上的角色越來越重要，上海復旦大學附屬華山醫院、上海交通大學附屬瑞金醫院都建了樓頂直升機坪

 

New Energy
    從2006年到2008年，中國在風電、太陽能和海洋能的專利申請僅次於日本、美國和德國。根據市場預測， 太陽光電業產值在2015年時將擠下面板顯示器，成為全球光電產業的主流。2011年台積電董事長張忠謀也表示，半導體產業的 Moore’s Law，再過6到8年就會到達極限，因而他看好太陽能和 LED 未來發展，台積電、鴻海都正在積極拓展太陽能版圖。目前中國太陽能電池產能市占率達30%、台灣10%；全球前35名太陽能企業中，中國占10家、台灣4家。Not surprisingly, 科技研發經常是受到了經常性的外部刺激而起，以日本為例，這個全世界人口最密集的國家逐步發展出及時的倉儲管理制度，減少庫存浪費；同樣的，眼下中國已是全球能源第1大消耗國、原油第2大進口國，必須讓需求點燃科技創新。中國的石油對外依存度超過50%，從中東、非洲經麻六甲海峽輸入的原油佔了80%，在戰略上非常不利。

    目前中國有70%的能源來自於煤炭，靠燃煤發電的話無論從開礦、加工到為發電機降溫，整個過程會消耗大量的水資源，而偏偏中國的 fresh water 又非常匱乏。儘管中國藍星、北京時代沃頓已達成海水淡化核心設備 membrane 的國產化，然而 reverse osmosis 也要消耗大量的能源。因此中國也勢必得大力開發 low-carbon fuels，以降低環境汙染。2011年的 ExxonMobil《能源展望報告》指出，即使風能、solar power 和生物燃料將急劇成長，平均年增率近10%。由於其基數較小，2030年前它們的貢獻很可能還是僅占總能源的2.5%左右。在確保提供可靠且價格合理能源的同時限制溫室氣體排放方面所做的工作，將導致很多國家制定對 carbon emissions 收費的政策。因此，充裕的 natural gas 供應將日益成為一種極具競爭優勢的經濟型電力來源，因為其發電所產生的二氧化碳排放量最多可比煤少60%。

岩石間的煤層氣、頁岩氣、緻密氣層合稱「非傳統天然氣資源」。由於頁岩氣滲透率非常低，採收率在10~20%，因而開發技術要求較高

 

    日本已有1/3的電力來自 natural gas，遠高於核能。另外日本天然氣進口量也佔全球1/3。越來越多國家會發現 natural gas 發電的好處並掌握應用的技術，至2030年預計 natural gas 將為全球超過四分之一的電力需求供能。儘管全球各地對 natural gas 的需求都在成長，但是非經濟合作與發展組織國家，尤其是中國的成長最為強勁。2030年，中國對 natural gas 的需求預計約為2005年的6倍左右。要獲取如此大量的天然氣，唯一的可能就是開採 rich deposit of shale gas，中國頁岩氣可開採資源量約為26萬億立方米，與美國大致相當。由於美國在 shale gas 的開採技術突破，天然氣供給大增，目前美國天然氣每百萬BTU僅3、4美元，這樣的成本與中東新開採油礦的成本相當，台塑2012年將投入21億美元擴建美國台塑的輕裂廠及下游石化廠，利用當地的頁岩氣為原料，投資效益將比亞洲石油腦為進料的輕裂廠高出兩倍以上。中國的頁岩氣資源仍處於未開發狀態，由此可見開發潛力巨大，2011年中國已經意識到，並啟動頁岩氣探勘工程。但天然氣並非沒有缺點，能源公司在美國開採天然氣，都是使用水力壓裂法，這種方法不但造成河川以及 ground water contamination，開採過程中大量洩漏出的甲烷本身更是溫室效應的元凶之一，抵消了天然氣作為能源最重要的優勢。而作為電池燃料的氫氣，最容易經由液化天然氣過程當中獲取。燃燒1克氫，可產生142千焦耳的熱量，是汽油的3倍。並且不會有二氧化碳、二氧化硫等副產物。

 

Electric Vehicle 

2010年中國宣布對插電式混合動力車最高補貼5萬元人民幣，對純電動車則最高補貼6萬元後，上海隨即建400個充電樁因應，
圖為位於上海市徐匯區的漕溪電動車 charging station

 

    China, which is decades behind the west in internal combustion technology, hopes to leapfrog the gap by developing green, and especially electric, cars. 2008年比亞迪吸引了 Warren Buffett 大手筆投資2.32億美元取得9.9%的股權，隨後兩年內中國變為 the world’s largest auto market 和最大產鋼國，眾投資人才發現 Buffett 的 insight。這還不是故事的結束，該公司發表的 F3DM 插電式 HEV，incorporated lithium iron phosphate battery pack，若依比亞迪發表的最高時速160 km，續航里程400 km, and it can be accelerated to 100 kilometers per hour (about 62 miles per hour) in only 9 seconds. 每台售價為人民幣14萬元(約合台幣67萬元)，考量未來可能有的政策補貼和所節省的能源成本，已具備和汽油車一較高下的競爭力。面對個人電動車消費市場尚未成熟的現況，比亞迪已改變策略轉戰大眾運輸，不但銷售阻力較小，還能獲得地方政府補貼。繼2010年在深圳推出 e6 electric taxi 之後，2011年打算為美國加州提供全電動的 K9 electric bus，未來還計畫在美國興建製造巴士的工廠。

 

    一輛小型電動車需要2,000顆鋰電池，剛好比亞迪又是中國最大的鋰電池生產商，從各大車廠陸續與比亞迪簽約的動作看來，其在電動車電池方面的專長的確獨步全球。磷酸鐵鋰電池生產是「燒錢」的投資，估計蓋一座月產能1,000萬顆的磷酸鐵鋰電池廠，約需30億台幣(不含土地、廠房)。中國車廠不但滿手現金，坐享規模和勞工成本的優勢，lithium reserves 在全球排名也是數一數二。Lithium is an increasingly vital resource, 美國出兵 Afghanistan 的真正原因，也是要確保 lithium 的供應無虞。中國的西藏礦業和中信國安這兩家中國的上市公司已逐漸掌握從鹽湖 brine extract 並製造出電池級碳酸鋰的技術。

 

風馳電掣的 High-Speed Rail
    2009年11月 Warren Buffett 全額收購 BNSF 伯靈頓北方聖大菲鐵路公司，鐵路事業之所以引起巴菲特關切，主要是因為火車運送物資所消耗的燃料，遠低於其他運輸工具，一列火車載運量可以取代280輛卡車，甚至有的火車只要1 gallon 的柴油，就可以運送一噸重的物資到470哩遠，鐵路低碳、有效率運輸，符合節能減碳概念。這解釋了中國鐵道部為什麼規劃從2010年起3年內將投入9,000億人民幣鉅資，完成以「四縱四橫」為骨架的 high-speed rail network。

2010年的上海世博中，展出了這種帶有CRH380A標誌的新一代高鐵，在試運轉時曾飆出時速487.3公里的世界紀錄

    「和諧號」380A列車的平均時速350公里、最高運營時速380公里, well above the flying speed of common helicopters，是目前世界上速度最快的高鐵列車，而且能耗大約是大巴士的1/3、小轎車的1/6、飛機的1/4。預計到2012年，中國營運高鐵總里程將達1.3萬公里，超越日本和德國，成為全球高鐵營運里程最長的國家；到2020年，中國高鐵總營運里程將逾1.6萬公里，若依京滬高鐵造價每公里1.2億元人民幣計，未來10年中國高鐵總投資將達1.8兆元人民幣。據報導，中國興建高鐵的造價，一般為每公里人民幣1至1.5億元，約為國外造價的1/2。Chinese rail companies are bidding for high-speed projects in the US and Australia, and Argentina has also bought high-speed trains from China. 透過四縱四橫之一的滬昆高鐵，2015年從上海虹橋交通樞紐只要10小時就可抵達昆明國際鐵路樞紐，然後通往東南亞。目前全球只有美國、瑞士和中國在研究真空列車，將磁浮列車放在真空管道，列車時速可飆到600到1000公里。不僅時速比普通民航客機800公里還快，由於磁浮系統對於鐵軌要求較低，可以節省鋼材費用，造價比現有高鐵更低，2020年後就有可能投入營運。

 

從昆明出發，經過仰光、Bangkok、Kuala Lumpur 到新加坡的高鐵，將在2011年開始建設

預計2020年從中國昆明至緬甸、寮國、柬埔寨的3條高鐵路線可建成通車，使中國直接打通印度洋出海口，兼具戰略和經濟利益

 

Smart Grid   
    能源生產與實際消耗間有許多被浪費掉，例如美國約有57%，在中國可能更高。China’s electricity is plagued by a simple problem of geography – the country’s energy resources are far away from the cities that need them – and the goal of the smart grid is to help solve that. State Grid has said it will spend Rmb1,700bn on grid construction and complete the smart grid by 2015. Smart Grid 也是 EVs 普及的重要一環，電動車成為有潛力的巨大電力儲存系統，可在用電高峰期把電力回供到電網。併網後的風力渦輪機，也可為鐵路和電腦伺服器群供應電力。目前中國科技部與上海市政府「部市合作」會商會議上，雙方明確將共同推進 Smart Grid 上海示範區的建設。到2012年，上海力爭培養3至5家智慧電網行業的龍頭企業，產業規模達到500億元左右。

Broadband Network

    過去無線上網都由 Intel 的 Wi-Fi 為主要系統，而為了規避龐大的權利金，中國大陸開發自有的無線網路系統，於2003年12月份，頒佈WAPI系統，並且成功在2009年推進為國際標準。4G 是繼 3G 之後，第4代的無線通訊標準。理論上 4G 可望實現100Mbps的傳輸量，這是目前過渡期規格 3.5G 的5倍之多，將大幅提升現有的無線寬頻上網速度。未來消費者將可利用無線網路享受更多的服務，包括網路電話、高畫質影像傳輸、遊戲，而因為手機的便利性，讓手機取代電腦的可能性越來越高。如今 TD-LTE 已成功從中國制定標準，躍升為全球主流 4G 技術之一。電信設備與網路解決方案供應商中興通訊也已成為全球領先的 LTE 必要專利廠商之一。面對中國佈建 state-of-the-art 4G 的強大企圖心，台灣業者顯得憂心忡忡。China Mobile is the world’s largest telecoms operator，坐擁5.84億用戶。按照上海電信的「城市光網」計畫，在2010年底全市150萬戶寬頻用戶已實現 FTTH 或 FTTB+LAN，其中25萬用戶到30萬用戶的 bandwidth 達到100Mbps，不作為的中華電信將自慚形穢 in the years ahead.

 

Cloud Computing

    大陸十二五計畫列出7項戰略性新興產業，雲端服務就是其中之一。3G的迅速發展、三網合一(把電信網、電視廣播網、internet 等整合為一)，都讓上海的雲計算逐步開始落地。2010年上海發佈了「雲海計畫」，上海將致力在2012年成為亞太雲計算中心，提出了上海在雲計算中的產業發展目標，並簡單概括為「十百千」計畫，即在3年內培育10家在國內年經營收入超過億元的雲計算企業，推動百家軟體和資訊服務業企業向雲計算服務轉型，帶動資訊服務業新增經營收入千億元。同時，還在上海市北高新技術服務業園區成立「上海市雲計算產業基地」。近年來雲端產業仍集中在基礎建設，像是網路資料中心，伺服器等產品。隨著基礎平台的成熟，未來雲端應用服務的規模將發生爆發性的成長，讓 PC、smartphones、tablets 高效率的運作，減低電腦硬碟或近距伺服器貯存資料的需求。病歷資訊全面電腦化也將是必然趨勢，系統整合商及軟體業者指出，醫療雲將是第一波雲端應用的服務。目前已經有不少大醫院著手開始將病歷電子化，接下來則是要再建置電子病歷交換平台。

 

IC Design

    中國的半導體產業雖然在規模與技術上略遜於台灣，但近年來成長迅速，在全球市占率上年年均以20%的速度增長，已被台灣半導體業視為未來的主要對手。但在經過2008年底的全球性不景氣之後，中國半導體產業的營業額大幅衰退，許多業內人士更自嘲是「半倒體」產業。但該產業在惡劣的大環境中卻出現了一個「不倒翁」，就是IC設計產業，不但成功渡過出口下滑的難關，而且還有大批企業準備上市，預備在全球市場中與威盛或聯發科等IC設計大廠一較高下。例如格科、杭州國芯、國民技術、海爾集成電路等至少10多家IC設計公司，都有上市的打算。展訊、Maxlinear 及銳迪科都在美國 NASDAQ 成功掛牌上市募資。業內人士認為，大陸IC設計產業才剛起步，成長性自然較強，而且主要面對的是國內市場，一旦要朝向國際市場發展，就會遭遇到 Intel、Qualcomm、Broadcom、聯發科、威盛、奇景光電等國際大廠的競爭壓力，許多先天體質不良的大陸的IC設計業就會面臨到生存威脅。大陸IC設計業在技術水準上與國際大廠還有一段差距，不過卻非無法追趕，尤其是大陸業者所涉入的IC設計領域相當廣泛，從顯示器、CDMA通訊到滑鼠晶片都有，一旦能配合本身既有的本土市場優勢，很有機會能在短時間之內一飛沖天，成為半倒體業中真正的不倒翁。

 

Pharmaceuticals

    根據中國官方統計，2011年中國醫療消費就有機會超越日本成為全球第二大，由於大陸醫療產業消費力驚人，加上還有8,500億人民幣醫改商機，吸引國際大藥廠紛紛向大陸進軍，2010年國內的東洋製藥更加碼與陸資廠合資在上海興建亞洲最大的癌症藥廠。二次世界大戰期間美國把青黴素的研製放在同研製原子彈同等重要的地位，由此可見藥物是國家戰略物資，在大陸近年大力扶植下，預計到2015年中國生物產業的產值規模將超過3兆人民幣，而到2020年產值將達到6兆人民幣左右，超越目前大陸電子信息產品製造業的規模，成為中國的新興支柱產業。依據上海市政府發展計劃，2012年上海 biopharmaceutical industries 的經濟總量將達人民幣2,000億人民幣，並初步建成亞太生物醫藥研發中心、創新產品製造中心和商業物流中心。上海市發改委負責制訂生物醫藥產業發展4年推進計劃，以及產業發展與扶持政策，並組成由上海市科委、財政、醫藥衛生、知識產權等11個相關職能部門配合的產業推進機構。生物醫藥產業涵蓋與生物技術相關的藥物研發、診斷技術、生物信息等。因集聚大量高新生物技術，成為海內外備受矚目的高科技產業。預計到2020年，生物醫藥占全球藥品的比重將超過1/3。上海市張江生物醫藥基地具備研發能力強、產業集群度高等特色。基地內擁有上海中醫藥大學、中國人類基因組南方研究中心及40多個科研中心組成的 think tank。

 

2009年前4個月，上海市生物醫藥產業的經濟總量為376億元，延續近3年來年均15%的增長速度上海的 Medicine Valley 已經產生群聚效應。

圖為 Zhangjing High-Tech Park 的 streetcar

 

新材料

在 Gulf War 中，加入鑭(La)的 night vision 成為美軍坦克壓倒性優勢的來源

 

F-22 超音速巡航的功能，靠強大的發動機以及輕而堅固的機身所賜，它們都是大量使用稀土科技造就的特種材料

 

     稀土並不是土，它是一種重要的戰略物資，尤其是高科技工業的關鍵原料，which have a range of sophisticated uses from precision-guided weapons, night vision and radar systems to green technologies such as hybrid cars and wind turbines. 某些稀土甚至能像海綿吸水一樣用來儲存氫氣。Prius 因其節能效果大受歡迎，不過其電動馬達和電池運作卻要耗費大量的 rare earths，這迫使 Toyota 積極開發比 Prius 使用的磁式馬達更輕、效能更高的 induction motor，企圖切斷對稀土的依賴。儘管在市場需求端前景一片看好，但在礦產供給上卻有先天問題-稀土金屬在地殼的蘊藏量不稀少、但分散，主要蘊藏集中在 China, US and Australia；其中又高度集中在 China。根據USGS的統計資料顯示，中國大陸就佔了全球稀土金屬總蘊藏量的1/3、位於 Inner Mongolia 的白雲鄂博區更堪稱是全球最大的稀土礦區。1980年代中期迄今，美國從原本最大的稀土生產者，慢慢因為環保、開採成本高、失去價格競爭優勢等因素，目前已經不再開採稀土金屬。Former Chinese leader 鄧小平早在1992年便曾説，「中東有石油，中國有稀土」，下令發展稀土。

 

    中國是唯一能夠提供全部17種稀土金屬的國家，是名副其實的「稀土大國」，日本、歐洲和北美都是它的主要市場。在中國對於稀土礦業的壟斷局面逐漸成形下，對於全球未來高科技及綠能產品的技術發展上將是最大的課題。中國目前是全球 97% 稀土產量來源，所以在中國2010年大砍出口配額、並提高關稅後，馬上造成全球稀土價格飆漲。不只是稀土，中國將重要的半導體材料鍺、用於生產耐火材料的銻，還有鎢、鉬、錫、銦、鎵、鉭、鋯等稀有金屬都納入了戰略收儲。Chinese companies are now on an unprecedented buying spree of other mineral resources, picking up deposits of coal, copper, iron ore and oil. Analysts say its cleverest tactic is its quiet accumulation of prospecting rights, less controversial than working mines and oilfields. In 10 years’ time we may discover China dominates more than just rare-earth production. 全球 Magnesium 雖不虞匱乏，但因為生產成本的關係，85%的產量集中在中國大陸。雲南的鈦礦豐富，寶鈦股份在 Titanium 的冶煉上也已達國際水平，使中國在 develop green technology, aerospace, electronics, automotive and arms industries 上更具成本優勢。

 

石墨烯(Graphene)是目前已知導電性能最出色的材料，這使它在微電子領域也具有巨大的應用潛力

研究人員將石墨烯看作是矽的替代品，使用石墨烯製造的處理器頻率有望達到1THz以上，是目前矽晶片的100到1000倍

 

    蘋果新一代 iPhone 可能採用碳纖維機殼，使碳纖維再度受到強烈關注。受到石油逐漸枯竭等因素影響，全球都積極打造節能電動車，藉此取代傳統車輛；但電動車的電池重量高達350公斤，為減少電動車負荷，全球各大車廠都在設法以 carbon fiber composite 來打造車體結構。全球碳纖維每年產量僅有4萬公噸，其中7成產量在日本，在台灣目前也僅有台塑具有碳纖維生產技術。台塑旗下高強度碳纖維已獲得全球最大風機廠 Vestas 的葉片測試定單，並爭取全球最大商業客機製造商 Airbus 的定單。第4期年產1,300公噸的碳纖維廠預定2011年底投產，未來1年可貢獻近10億元營收；屆時，台塑碳纖維總年產能達8,750噸。台塑2010年下半年受惠航空業恢復交機，帶動碳纖行情上漲，年底碳纖維逼近損益兩平；2011年可望3月轉虧為盈，配合產業報價走揚，收益逐步墊高。 全球有30%的碳纖維用於飛機生產，20%用於運動用品如自行車及高爾夫球桿頭，未來又將成為電動車的首選材質，車用碳纖維複合材料重量是鋼鐵材料的25%，但強度是鋼材的10倍。目前鋼鐵材料約占車體重量的四分之三，而碳纖維汽車與現有汽車相比，最多將減重40%，可以節約燃油30%。由於鐵礦石和原油價格居高不下，汽車業圍繞 lightweight materials 的競爭將更加激烈。加上原油價格飆漲，激勵碳纖維原料丙烯月青價格攀升，全球碳纖維龍頭廠 Toray 擬調高2011年4月碳纖維價格10~15%，每公斤約33、34美元，創2007年來的新高紀錄。

 

根據我們的想像，這是從中國人眼中看到的唯美畫面

 

「人」「扁」為偏，人一旦有了偏見，就會把「人」看「扁」、看「偏」了。Q-Cells of Germany was the world market leader in solar panels. 當時有人詢問該公司首席執行官 Anton Milner 對於亞洲競爭威脅的看法，他的回答不屑一顧。他認為，如果一件東西要用上20年，德國消費者絕對不會購買中國貨。A few years on, China’s Suntech Power has outsmarted and outsold the German company, and Mr Milner is no longer in office. Q-Cells 的市值從2007年底的110億歐元，跌到2011年剩3.9億歐元左右。除了 Suntech Power，英利綠色能源(Yingli Green Energy)和晶澳太陽能(Ja Solar)等相互競爭的中國企業，也將大量廉價而耐用的 solar panels 銷往德國，而德國該行業的大部分企業都陷入了低潮。Stanley 的一些朋友對中國總不免帶著成見、過度的泛政治化。Get with the times! 中國在世界經濟的舞臺上，已非當年吳下阿蒙。So, what are we waiting for? 在關鍵時刻，讓趨勢當我們的朋友。新的經濟增長點將 take root in Shanghai，上海的房地產將成為「核心部位」的優質選擇。不過若沒有對的方法與對的行動，再大的夢想仍是白搭。迎向嶄新的2012，衷心期望各位鄉親能逐步累積幸福的資本，早日圓夢、實現幸福美麗人生。

 

謹祝 理財順利