得上海者 得天下！

  湯臣一品 sits on the 陸家嘴金融貿易區核心地段

向外眺望，黃浦江舟船來往不息，美景盡收眼前
 Theme Song♪ – 只有外星妖姬的歌聲能形容這種美景

    為了面對 spectacular view，你願意出多少錢? 2009年在 Hong Kong 面對維多利亞港的複合式豪宅「天匯」以每建坪約1,057萬台幣賣出。2007年，London 市中心的 One Hyde Park 超級豪宅每平方米售價高達6.45萬英磅，約合每坪1,087萬元台幣。大台北地區緊鄰公園綠地第一排的景觀住宅房價比起當區平均房價，每坪最少都有5～15萬不等的差價。從 New York Central Park、巴黎塞納河畔、香港淺水灣、東京六本木經驗，市中心大公園或水岸第一排的景觀資源永遠是最高價值指標。場景搬到上海，與 Century Park 綠海或 Huangpu River 江景交織，又不失與城市緊密連繫的地段，更無疑是房價的票房保證。Remember, 建材可以進口，sales and marketing strategies can be replicated，但是 view 既不能進口也不能複製。

 

在後M型時代 從富豪身上賺錢才是王道

 

    2009年中國首度以些微差距，擠下英國，躋升為全球第4大富豪國。同時也是美國之外，有最多億萬富翁的國家，這還不包括香港。中國的貧富差距到底多嚴重? 妖獸哦! 根據2010年世界銀行的數據顯示，1%的家庭掌握了全中國41.4%的財富，財富集中度竟然比美國還高，是現今全球財富最為高度集中的國家。中國財富向富人的集中度正在以每年平均12.3%的加速度在增長中，這個數字是全球平均增速的2倍。中產階級塌陷的M型社會傾向，以及精英循環與精英結盟已定型，財富高度集中、壟斷、世襲的趨勢明確。In that context, 全球一線奢侈品牌中已有超過8成進駐中國，2009年中國奢侈品的消費額佔了全球的25%，預計2015年將超過 Japan 佔全球市場的3成以上。這些 luxury goods companies 都知道，以這些握有全中國逾4成財富的家庭作為交易對象比較容易賺錢，而這1%的 wealthy mainlanders 有高度集中於 Yangzi River Delta 的傾向。

中國的經濟和財富主要集中在珠江三角洲、長江三角洲和環渤海區域。

而長江三角洲地區占全國土地的1%，人口占全國的5.8%，創造了全國19%的GDP，全國22%的財政收入，比另兩個區域更有活力，經濟更繁榮

 

If you can’t beat them, join them

 

    自2000年起的10年間，上海、北京、深圳等一線城市的別墅型豪宅價格平均漲幅達到500%，而滬深股指數在同期間內的升幅只有50%。上海不但是目前全中國最大的豪宅市場，市場的M型化也亦步亦趨。最受M型右端客戶青睞的上海高價位 Mansion 以浦西淮海路上的新天地翠湖系列及浦東小陸家嘴為主，主要景觀價值為黃浦江江景，最高每坪價位約為新台幣200萬。2006年上海豪宅均價就已超過台北豪宅，主因台灣豪宅例如仁愛帝寶(目前200萬台幣/坪)、信義富邦以及寶徠花園廣場(目前160萬台幣/坪)等，儘管位於台北市中心最精華的地段，但台北市豪宅比較缺乏景觀視野的價值，上海高檔豪宅基地面積較大，多在 4、5,000坪以上，而且上海有政策規定，商品房綠化率不得低於30%，所以綠化率都在30~55%之間。

 

    09年上半年上海單價4萬元以上豪宅成交量達到600套，超過2008年上半年的353套，再創歷史新高。華潤置地、世茂房地產、仁恒置地等紛紛躋身上半年房地產企業銷售金額排行榜前20強。在二手房市場，豪宅同樣出現井噴現象。台慶房產統計資料顯示，上半年二手豪宅累計成交1323套，而2008、2007、2006年全年成交分別為1089、1143、931套。新鴻基宣佈將在小陸家嘴開建濱江凱旋門，其高層表示，公寓單價將在8萬元之上，而別墅單價將達到15-20萬元。In my opinion, 上海的豪宅市場業已進入一個新的世界級階段，其價格將會比肩 Hong Kong、Tokyo、NYC 等世界一線城市。頂級房地產市場不受經濟衰退影響，倘若有一天人民幣弱勢，更將吸引世界金融菁英不斷 swarm into Shanghai 置產。就中長期趨勢來看，租賃價格上漲幅度也較大。

 

福州路路口的外灘金融廣場，設置了由紐約華爾街公牛的設計師、義大利裔美國藝術家 Arturo Di Modica 設計創作的標誌性雕塑「金融牛」

 

    不僅在小陸家嘴地區，在與濱江凱旋門隔江相望的外灘板塊，同為港股上市公司的華潤置地已在2008年開工建設外灘九里，這一項目將成為外灘板塊標誌性住宅。外灘板塊成為下一個豪宅交投的熱點區域。隨著「外灘一體化」推進，陸家嘴和外灘「一城一帶」金融中心的定位確立，外灘「金融聚集帶」效應愈加明顯。根據規劃，未來外灘將建成北起蘇州河，南至江邊路，總面積3.56平方公里、岸線全長6.1公里的外灘風景線。從新開河至南浦大橋一帶的南外灘，將成為外灘惟一可供居住的高檔濱江住宅區。此前，華潤置地外灘九里項目尚未推出即表明該項目將以世界豪宅為標準，將外灘的居住功能推上新的高度。

 

十六鋪碼頭可與 San Francisco 的 Fisherman’s Wharf 相媲美，集高端航遊中心、豪華酒店區域、yacht parking lot 功能於一身

每天可發30余班浦江遊船，世博後還開闢了新的遊船線路

 

    景觀豪宅 has been a bonanza, 第一是因為有類似 antiques 的不可取代性，很多精華地段的 luxury flats 不受屋齡限制，屋齡愈高，房價仍然愈飆愈高。第二是大面積高檔房的供給緊縮，稀有性於焉形成。根據大陸官方公布70/90政策規定，自2006年6月1日起，各城市新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建築面積90 sqm(27坪)以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重必須達到70%以上。上海配合70/90政策推出的2房格局住宅產品在2008年已進入市場銷售，根據房仲業最新統計，上海100 sqm以下一手小宅產品市占率明顯逾半。oversupply 造成相較之下小宅未來增值空間有限。

 

先買小屋再買大屋 想獲利就像阿婆生子

 

    This goes against everything you heard. 一般人依直覺思考購屋，總是會依自己的能力，先買小屋再買大屋，由小而大，循序漸進。I assure you, 這種作法實則只會造成終其一生有個棲身之所，但卻無法從中獲利。首先小屋雖然便宜，但增值性有限，每一次購屋要等到景氣來臨，才會有大賺頭，但通常一次要等將近10年，當機會到時除非是將小屋賣了，不再投資購屋，否則賣了小屋換大屋後才發現：嗶(髒話自動消音)，還要再投入更多的資本! 然後又要花將近10年等它增值，即使一生順利，也頂多換個3、4次，換到一幢最大坪數的房屋後，很可能還等不到該屋的增值就蒙主寵召。

 

    The conclusion is simple. 如果想投資獲利，應先以主流坪數(台灣30~50坪、上海120~140平方米)為首選，也要避開高總價、太大坪數產品，以降低可能的風險。等到一次景氣來時，即可將房屋出手獲利。此時可手握現金，等房屋跌價後，再進場購買，則可安穩將獲利落袋。

 

知名建商像是新加坡仁恒置地推出的作品，不管在建材、社區保全管理上都讓消費者深受好評。住宅的品質有水準，未來自然就有增值的潛力

仁恒河濱城三期「北岸」feature a balcony and southern exposure，圖為從陽台俯瞰洋涇港的實景

 

金融鳥日子過後 期待一個最好的時代

 

    英國文豪 Dickens 以法國大革命為背景的代表作《Tale of Two Cities》，著名開卷語說: These are the best of times, these are the worst of times; this is the age of wisdom, this is the age of foolishness, 豪宅的房價令人仰之彌高，but during the 2003 SARS epidemic, I found what was once popular can too become hated. 在房產景氣谷底中，屋主為快速求現常以破盤價賣出。從1997年開始取消福利分房算起，中國房地產市場真正的市場化階段只有13年時間。這13年中，真正稱得上是全國性低潮的只有2次，1998年和2008年，2006年小低潮主要發生在上海；全國性高潮則有2005、2007、2009三次。回顧以往的2次拐點，2005年底和2007年底，與股市波動規律頗為類似。都是因為短期內房價上漲過猛，從買房來看，短期內透支了數年積累的購買力；從賣方來看，在很短時間內獲得意想不到的巨大漲幅，落袋為安獲利了結者不在少數。經歷了數次波動之後，買賣雙方都發現，房價在每一次下跌之後，隨之而來的是更強烈的報復性反彈。更重要的是，中國居民購房的財務槓桿比例很低，中國的消費者信貸僅佔 GDP 的19%，而這一比例在美國高達91%。中國房價可能下跌，但由於很少使用槓桿，這一現象不會造成與美國房地產市場一樣的影響。

黃埔江概念熱點	Completion Date	Feature
盛大金磐 Skyline Mansion	2004	×風水上遭前方在建的上海中心逼壓     風水裡頭隨著河流形狀不同，常耳聞的有「玉帶環腰」的良好格局，亦或形成「反弓煞」的嫌惡風水。位在彎抱處的房子，屬於力量的凝聚，建地前圓後方，是大富大貴的格局，但若位於反弓面，則形成「沖煞」，容易破財，有血光之災，是大凶之位。一道水流，卻是兩面心情，這是因為反弓處由於水流的離心力作用，在水流湍急時會使凹處不斷遭到侵蝕掏空，甚至暴漲漫淹，造成嚴重的災害與損失，相對之下，彎抱處因沉積使地盤面積擴大，視野更顯寬廣，住戶自然能財源廣進，事業亨通。
世茂濱江花園 Shimao Riviera Garden	2003	×位置偏遠，步行至2號線東昌路站需20分鐘以上       樓層高雖然視野好，但是因為家用水多是靠抽水馬達抽取發送到各戶，樓層愈高、愈容易遇到水壓不足的問題。除了讚嘆窗外景觀，也抽空到廚房、浴室把水龍頭打開到最大，看看水流量。水流量若是夠大，就表示水壓足夠，水流量若是太小，則要注意高樓層水壓不足的問題。
仁恒濱江園 Yanlord Garden		〇住戶有4成以上是外籍人士 〇出租空置率低   ×格局不方正 ×步行至2號線東昌路站需15分鐘 ×面向西北，江景被鵬利海景公寓擋住一大半       仁恒濱江園灌虛坪的問題很嚴重，超大的小區、三梯四戶、雙逃生梯的設計，再再都使公設比攀升到30%以上，所以會感覺買入坪數與實際居住坪數有很大的落差。上海不用公設比來估算，而是以「得房率」、也就是室內面積的比例來溝通，通常得房率應在75％至90％最妥當。
菊園 Chrysanthemum Garden	2001	〇出租空置率低 〇生活機能完善 〇緊鄰浦東最活絡的第一八佰伴商圈 〇步行至2號線東昌路站不需10分鐘   ×旁邊有加油站 ×6F以下，對面即破舊公房有礙觀瞻       嚴格來說菊園並不具景觀價值，但與豪宅為鄰，可以享受房價的拉抬效應， 生活機能更好，不必堅持進駐每坪房價破百萬元的豪宅大邸。       菊園租屋空置的風險也較低，2009年金融海嘯時，世茂濱江花園和仁恒濱江花園的租屋空置率都明顯提高，房租也下滑將近20%，成交量大幅減少將近70%。上海其他的租金在1萬人民幣的豪宅也都出現租屋不振的現象。

 

在外高橋將出現面積達32萬平方米，約世紀公園2.4倍大的森蘭綠地，目標成為繼古北、碧雲、聯洋之後上海最大的 expat residential area

目前保稅區已有超過9,000家企業，其中世界500強超過120家，吸納就業人口近20萬，包括1萬多名外籍人士
仁恒置地將在此推出仁恒森蘭灣

房地產的遊戲規則是這樣的：貼廣告出來賣的房子，廣告的價格大都是市價加上2成。一般的客人將廣告價砍2成，成交價就是市價；而更厲害的客人，20% off the regular price 就覺得賺到甜頭。The best part is, 我們的成本價是市價的5~7折，所以入手的價格，就決定了我們的利潤是1~3成。Nonetheless, 這種「屋主急售」的房子(大陸叫筍盤)沒有人脈幾乎免談，許多人買賣房子不是缺乏人脈就是失去稍縱即逝的時機，史坦利股份有限公司和上海房仲業者密切合作，專員們在了解您的需求之後，每天以最嚴格客觀的角度替您搜尋、比較市場上各種房源，確保您的選擇物超所值，長期深耕上海的 Stanley 清楚了解當地區域行情的漲跌空間，讓您再也不用四處比較，大幅節省兩岸來往的費用和寶貴時間!

 

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