得上海者 得天下！

黃浦江畔這個外型酷似蛤蠣的 Mercedes-Benz Arena 擁有一個18,000 seats 的主場館，以及音樂俱樂部、

theater、skating rink、restaurants and retail space，規模不輸美國的史泰博中心和英國的O2
Theme Song♪ – 在 New Town，風險與機遇並存，要有像 Lara Croft 的探險精神

 

SARS後(2003年Q2)台北市平均房價為台北縣的1.68倍，但在第1次聯勤土地標售後，台北市精華區受到地價飆高帶動，拉開與北縣房價差距，2006年Q2北市房價已是北縣的1.82倍，2008年第1季更竄升到1.99倍，2009年第2季北市平均房價已經是北縣的2倍，可謂「北市1坪可抵北縣2坪」。When you combine this with the stagnant growth in wages over the last 10 years, it is easy to see why the middle class has been so squeezed. 如果不是換屋買方，那麼必須口袋得夠深才有機會成為台北市民。無論台北還是上海，市中心都呈現強者恆強的態勢。因為每個人的能力不同，收入也不同。意味著每個人的時間價值不同。收入高的人住在離市中心近的地方，節約交通時間，他為此而支付高額房價，這是符合資源合理配置原理的。為了讓過度集中於市中心的人口在城鄉之間合理分佈，從2003年以來新城開發一直是上海施政的重點之一。但是人口並不會毫無理由的「下鄉」，所以像松江新城、臨港新城、嘉定新城和奉賢南橋新城必須要有 incentives like 廉價便捷的 public transportation 或就業機會，否則中外環地區人多預算少，公共資源不足而有二等市民之慨。

 

浦東 川沙

國際航運中心

    中國國務院已發布文件指出，上海到2020年將基本建成具有全球航運資源配置能力的國際航運中心。世界各大國際航運中心，幾乎都是在「黃金水道」的助推下功成名就。「歐洲門戶」鹿特丹港依靠萊茵河的入海口的優勢；香港依托的是珠江流域貨櫃的餵給；美國密西西比河甚至蘊蓄了聖路易斯、孟菲斯和新奧爾良等重要港口城市。中國18000多公里的海岸線像一張弓，6300公里黃金水道的長江像一支箭，上海港則正處在這張弓和箭的支點上。上海港的貨物與貨櫃吞吐量都穩居世界第1。國際海運路線通達160個國家、400多個港口，並且直通台灣。看到這個趨勢，長榮集團已將亞太區營運總部設在浦東。航運服務業和倉儲中心不但無污染，而且有高人力需求，依海運業的計算，每增加1個貨櫃泊位，可提供2萬7千6百個就業機會，洋山港區1期將建設5個泊位，15年後達到30多個泊位。依此預估將可創造80萬個就業機會，並帶動港務管理、貨運代理、船舶融資 leasing、海上保險、船務經濟等方面的發展。當前全世界船舶貸款、融資業務幾乎被全球公認的3大船舶融資業務中心—倫敦、漢堡、紐約掌控，上海相比之下涉足較少，在全球市場的占有率不足1%，還有很大的成長空間。

 

嘉年華郵輪、Royal Caribbean、地中海郵輪等世界郵輪巨頭，都已在上海設立分支機構和企業，並開設以上海為母港的多條區域郵輪旅遊航線

現代郵輪以旅遊性質為主，船上娛樂設施應有盡有，就像海上流動的星級酒店。歐美地區每天有300至400艘郵輪搭載大批遊客往返加勒比海、巴哈馬、夏威夷、地中海、北歐、墨西哥灣等地

 

    Pudong Airport 的貨郵吞吐量排名全球第3，未來還將擴建第3個航站樓及3條新跑道，屆時將擁有5條平行跑道，遠期目標將年旅客吞吐量從2010年的4000萬人次提升至8000萬人次、貨運570萬噸、年起降飛機65.3萬架次。西區貨運中心是上海國際航空樞紐港必不可少的組成部分，尤其是洋山開港和浦東鐵路的建設，實現海陸空多式聯運成為可能。這樣安排有利於周邊地區聯動發展，有利於客貨分流。西區貨運中心建成後，將在其周圍形成16.8平方公里的物流園區，成為基地航空公司以及國際物流巨頭的轉運中心。世界快遞業4大巨頭中的UPS及DHL都在西貨運區設立轉運中心，香港的國際貨運 hub 地位正逐漸被取代。以前台北至上海要繞經香港需6到8個小時，現在直線直航後只要80分鐘，比搭高鐵從台北到高雄還快。2010年由台灣長榮航空、上海東方航空、中遠集團、新加坡貨運航空共同投資的中國貨運航空公司，將成為中國最大的貨運航空公司，在未來5年擴增到30架機隊，輻射非洲、南美，鞏固亞太市場優勢，在浦東機場設立長三角卡車轉運中心，實現「空地合一」的經營模式。

 

 

In Greater China, 上海是唯一擁有2個機場5條跑道的城市，並且可以起降最大的客機 A380

2008年，上海2大機場客運量居全球第11，貨運量第3，班機起落架次第16

 

Maglev train 的營運時間照顧不到晚班飛機的乘客，更別說一大早或是深夜班機的乘客

大部分乘坐的旅客都是因為好奇，等到坐過了、嘗過鮮，下次再從 Pudong Airport 入境，還是會考慮比較方便的交通工具

於是這段投資達100億人民幣的磁浮列車就好像遊樂場裡的大型遊樂機，觀光價值高於機場接駁功能

 

Free Trade Zone

    2010年中國首個實際運作的空港保稅區—浦東機場綜合保稅區正式啟動運行，使浦東新區沿東海100多公里的岸線上，由北向南形成外高橋港、浦東國際機場空港、洋山港和外高橋保稅區、上海浦東機場綜合保稅區以及洋山保稅港區等「三港三區」格局。綜合保稅區兼有保稅區、保稅物流園區和出口加工區的各類政策，是對各類區域功能的整合，是政策最優、功能最全、層次最高的海關特殊監管區。主要的優惠政策包括: 對外採取進口保稅關稅、增值稅，進區退稅增值稅，區內免稅區內企業間交易免營業稅，自由流通政策等。浦東機場綜合保稅區將主要發展國際中轉、配送、採購、轉口貿易和出口加工等業務，與其他的兩港兩區形成互補錯位發展。旅遊與購物向來密不可分，環上海迪士尼度假區區域成形後，周邊將有中國最大的 outlets 座落，預計於2013年開業。

 

Tourism

    川沙雖然有機場，但旅客只是路過而已，並未帶來實質效益，且土地利用受到許多限制，機場噪音問題也影響居住品質，目前中國有史以來最大的外資投資案-Shanghai Disneyland(總投資金額高達人民幣245億元 to be exact，超越 EXPO 2010)已進駐迎賓大道(S1公路)、滬蘆公路(S2高速)、南六公路、周祝公路4條道路合圍的黃樓區域，距離野生動物園僅6公里，距離 Pudong International Airport 只有20分鐘車程，並且會設置 hotels、shopping malls 和產業專區等的大型航空城, creates 50 thousand jobs. 浦東鐵路、Line 2 都已在川沙鎮設站點，最快時速達100km 的 Line 11 將從羅山路站延伸出一條以迪士尼樂園為終點站的高架專線，在2015年7月建成試通車。按計劃，上海迪士尼核心區占地面積7平方公里，配套區占地面積13.6平方公里，規劃控制區面積86.5平方公里，合計107.1平方公里，規模將是香港迪士尼的2至3倍。

 

有加拿大國寶之稱的 Cirque du Soleil(Circus of the Sun) 將在 Shanghai Disneyland 常駐演出

If you haven’t seen it you’re missing out on the best show on Earth.

 

    根據上海官方資料透露，預期2015年 Shanghai Disneyland 開園初期，每年遊客接待能力將達到730萬人次左右，也就是平均每天接待2萬人，但這僅僅是3.9平方公里的1期容納人數，2、3期開幕後有可能每年吸收3,000萬遊客。美國奧蘭多迪士尼世界每年遊客約4,000萬人次左右，奧蘭多迪士尼占地12,228公頃，相當於上海迪士尼目前批准項目的100倍。未來若以每年3,000萬遊客量計算，全年的門票銷售近60億人民幣。按照以往的迪士尼產業鏈效應，每1元的門票將帶動8元的消費，單計算購物娛樂飲食等等最基本的消費，迪士尼每年帶來的服務業產值將達到480億元人民幣，帶動整個上海的旅遊、旅館、餐飲、觀光、交通、購物等周邊經濟效益。In reality, 迪士尼可否營利尚且是個問號。遲至1983年，迪士尼才在海外建立第一個主題樂園，即東京狄斯奈樂園，這是迪士尼海外推廣的最成功範例。東京迪士尼樂園開業後，獲得日本民眾的極大歡迎，收益顯著，於2001年又建成了海上迪士尼。東京迪士尼97%的客源來自日本民眾，這是它成功關鍵。而迪士尼在美國之外建立的另外兩個迪士尼樂園卻都處境不妙。巴黎迪士尼一直慘澹經營，1992年開業後一直虧損，熬到1995年才獲得微利，之後又陷入虧損，直到2007年才又扭虧，還是只有微利。香港迪士尼經營狀況也不理想，雖然幾乎天天爆滿，2010年的入場人次達到520萬，卻仍然年年虧損。根據港府的樂觀估計，要到2014年才能扭虧，不樂觀的話，之後還得繼續虧損。2010年全年訪港旅客約有3,600萬人次，當中有2,200萬人次都是來自中國內地。內地訪港旅客持續湧到香港購物是因為香港的奢侈品牌種類繁多，不需額外付增值稅或銷售稅，而且產品非常多元化。相信未來上海將後來居上，購物和餐飲市場會達到一定成熟度，遊客可到豫園景區內的「豫‧上海」主題劇院餐廳吃新式上海本幫菜，還有一邊吃飯，一邊欣賞新疆傳統舞蹈的新疆菜餐廳，精緻餐廳 are springing up all over Shanghai.

 

一座19層、海拔-65米的五星級「深坑酒店」將依附於採石深坑的南部岩壁建造

其中有兩層水下情景客房，採用先進的水族館設計技術，營造出置身水底漫遊的新奇感

 

位於松江佘山腳下的上海歡樂谷已在2009年暑期開園，在這裡可以體驗全中國唯一的全木質「過山車」, which is cool.

或到可以媲美英國倫敦皇家植物園的辰山 botanical garden，第2天前往廣富林遺址參觀新石器時代、周、漢及宋、元時期的大量遺存

另外還有月湖雕塑公園、熱帶風暴水上樂園等眾多景點

 

銀七星室內滑雪場是亞洲最大的 indoor ski hill 之一，a terrific place for snowboarders!

  

浦東 三林

 

逾7,308萬人次參觀的 Shanghai World EXPO

    No city has ever spent so much money, or expended so much energy, on a World Expo. Shanghai World Expo has cost an estimated $55bn, twice as much as the Beijing Olympics in 2008. 相較於北京奧運主場館國家體育場「鳥巢」因每年維護經費高達7,000萬人民幣，成為被中國政府接管的賠錢巨獸，展覽面積高達8萬平方米的世博主題館已變身高端會展中心，並且是亞洲最大的無柱展館。起步于浦東、創業在三林的上海振華重工投資10億元將公司總部和研發中心定在三林。繼世紀大道之後，作為 expo axis 延伸的上南路，北起世博軸入口耀華路，南至環南一大道，途經周家渡、上鋼、三林和東明4個街道，不僅由原來的雙向4車道拓寬成雙向6車道，還將進行多達25 項內容的全面「優化綜合改造」，融入全新的休閒活力空間。中國政府第十二個五年規劃期間 (2011年~2015年)，浦東將在未來3年內投入人民幣1,000億元(約台幣4595.2億元)加強上海南北道路的對接，使南北交通更加順暢。集購物、休閑、娛樂、餐飲、健身等為一體的三林商業城已破土動工。

    陸家嘴已經飽和，上海市政府打算在浦東後灘，也就是所謂的「南外灘新陸家嘴」興建「浦江耀華國際商務園區」，預計在2016年前會興建完成，未來將在此成立金融特區，容納來自全球各地的銀行，其中將考慮設立台資銀行專區。區內將充分利用地下空間，組織多種交通換乘，建成為集生態型寫字樓組團、國際居住組團、休憩旅游景點組團為一體的現代商務區。在濟陽路站有6、8、11號線交會，其中 Line 8 可聯絡 People’s Square，Line 11 可聯絡徐家匯商圈，再往北還可通往昆山市，都是相當具有價值的線路。

 

expo axis 是園區的主出入口和中央人行立體交通樞紐，它連接 China Pavilion、主題館、世博中心、Mercedes-Benz Arena 以及 Line 7、Line 8

 

     2011年IKEA將進駐滬南路，Line 11 南段與 Line 18 交會的御橋站也會建好。 北蔡隸屬三林世博功能區域，東鄰張江高科技園區，南連南匯區康橋工業開發區，北依花木行政文化中心，黃金般的地理位置使其對於周邊地區輻射效應巨大，同時，由於北蔡工業基礎良好，經濟實力較強，區域內主幹道滬南公路已成為浦東汽車銷售最集中的路段，擁有上海最大的室內汽車交易市場和平汽車城，賓士、雷克薩斯等頂級轎車品牌也在此開設4S店。2012年浦東首批經適房就在三林交付，會不會拉低當地的投資價值值得持續關注。上海地質較穩定，也沒有核電廠，較須留意的是垃圾焚化爐，目前兩個垃圾焚化爐，江橋靠近江橋鎮(接近普陀中環區域)，而御橋正是在三林地區。

 

Line 7 的設計運營能力為日均100萬人，僅次於1號、 2號線
它也會直達証大集團與日本建築大師磯崎新合作，在浦東新國際展覽中心附近的 Himalayas Center 地下商場
Himalayas Center 擁有超5星級 hotel、亞洲最大的 art museum、多功能表演廳、商務中心與文創產業辦公室，Shanghai International Film Festival 日後的開閉幕式都將在此舉行

 

臨港新城

 

    臨港新城將吸收迪拜開發理念，在滴水湖的西島上建設如「帆船酒店」一樣的地標性酒店。同時，滴水湖也將成為 water sports 基地。湖中的南島已經開始建設酒店，而南匯嘴公園附近也在建設海鮮一條街。南島上將建成一座蓮花形狀的五星級度假酒店，該酒店的形狀猶如五朵花瓣的蓮花，客房以及會議、宴會、休閒娛樂設施就分別配置在這5片花瓣上，這樣的設計能最大程度地保證酒店的大部分客房能夠看到水景。

 

    2012年底建成通車的 Line 11 南段在此設立了「臨港新城北站」及「臨港新城站」兩站。從龍陽路站到臨港新城大致需要50分鐘。此外，每天往返兩班從臨港新城至上海南站的鐵路也已經開通客運列車。今後，該鐵路線或將從臨港新城向北修建，聯通外高橋鐵路，同時兼具客貨運輸功能。 目前臨港新城的人口約有20萬人。而根據計畫，到2010年，臨港新城建的人口規模將達到40萬人，2020年將成為一座擁有80萬人口的海濱新城。在上海船廠等項目建好後，將由企業投資興建極地海洋文化主題旅遊項目和動漫影視基地。這個動漫影視基地將由香港知名導演唐季禮投資打造，包括阿凡達技術團隊在內的國際知名動漫影視企業，都確定進駐。

 

2002年，這裡僅僅是漁村。今天世界上面積最大的人工湖已經出現，與湖岸相連的半島上設有劇場、航運博物館等人文建築，道路四通八達，產值可能高達千億的智能電網產業進駐

Lingang New Town 是國際航運中心的重要組成部分，城區以港口經濟為核心，目前已成為上海經濟發展最 robust 的地區之一

嘉定新城

 

物聯網中心

    「物聯網」(The Internet of Things，簡稱IOT)，通常又稱傳感網，是指將各種資訊傳感設備，比如射頻識別(RFID)裝置、紅外感應器、全球定位系統、laser scanner、或現在許多智能手機將納入的所謂「近距離無線通訊」(Near-Field Communication) 等裝置與互聯網結合起來而形成的一個巨大網路。其目的是讓所有的物品都能夠遠端感知和控制，並與現有的網路連接在一起，形成一個更加智慧的生產生活體系。2010年3月上海物聯網中心落戶嘉定區的 Line 11 城北站北側，先期規劃占地280 畝，將打造成為全中國首個集研發、示範、應用、產業化於一體的物聯網中心。

 

華誼兄弟文化城

    華誼兄弟將與上海嘉定工業區合作，打造「華誼兄弟文化城」。根據合約，「華誼兄弟文化城」在上海嘉定工業區規劃占地1000畝，總投資數十億，主要用於建設影視基地，包括攝影棚和其他配套設施，將擁有華東地區最大的專業室內攝影棚；第一期占地250畝的工程將在2011年底動工並建成於2013年。文化城緊鄰11號線，與另一端正在籌建的迪士尼樂園遙遙相望。未來遊客從迪士尼出來，可以乘坐11號線直接到文化城繼續 high。

  

台北商貿中心

    台灣櫻花集團，與大陸第一大地產企業、中國保利集團攜手進軍上海商場開發，保利集團砸下人民幣50億元重金，在距上海市中心區約30公里的 Jiading New Town 打造營業面積近10萬坪的「台北商貿中心」，預計2013年底前陸續營運，台灣品牌在上海卡位戰即將引爆。台北商貿中心主打「台灣製造、台灣品牌、台灣創意、台灣管理」，櫻花之屋將號召台灣知名品牌集體登陸，包括捷安特、櫻花廚具、誠品書店、虹優科技、新東陽、徐福記、阿美麻糬、周氏蝦捲等品牌，都在鎖定邀請名單之列，「櫻花將把登陸成功經驗與台商分享，大家攜手搶攻ECFA發酵後的大陸龐大內需商機」。 「台北商貿中心」是中國保利集團投資的重點項目之一，計畫引進台灣知名連鎖店、土特產、創意產品及知名流通品牌，是目前大陸地區第一個結合兩岸觀光、餐飲、購物、休閒、娛樂及兩岸文化交流為一體的多功能的綜合性商場。由櫻花之屋負責全案總策劃與招商工作，保利佳商業投資管理公司負責經營管理。 未來將提供一條龍整合服務，打造包括台北時尚風情街、保利嘉定劇院、凱悅國際酒店、台北文創會館、商展中心、台北商會、保利電子商城等7大項目。 其中，預訂2013年3月搶先開幕的「台北時尚風情街」，規劃引進5、600家台灣品牌企業，為了鼓勵台灣廠商踴躍進駐，將與「台北創意園區」同時祭出「前2年免租金」優惠。

安藤忠雄為上海設計的保利嘉定劇院將於2013年年底竣工

這座投資7億元人民幣、有5萬平方米的大劇院，讓人更多期待的是劇院與水景，建築與自然、環境的呼應

  

    All sounds good. But 根據過去的經驗，一個新開發區的成熟時間幾乎沒有少於10年的，台北信義計畫區的成熟花了超過20年、Pudong New Area 的開發也20年了，生活機能還是很差強人意，更難以期待浦東和浦西發生類似台北市東西區的軸線翻轉。 The obvious conclusion is: 切忌隨消息面起舞。川沙、三林和嘉定 are up-and-coming，但再美好的願景也不能馬上當飯吃，魯肉飯20元、開到200元，一定泡沫化。If you are looking for an investment property, 千萬不要因自己經濟能力的考量，而先投資 outskirts，後投資 city center。以免慘套十幾年不僅未增值，期間還租不出去，唯一入住的只有蚊子、蟑螂、小飛蟲，最後因為附近新建案如潮水湧出，外觀顯得老舊而乏人問津。不勝噓唏之餘想起一句臺灣俗語「做著歹田望後冬，娶著歹某一世人。」娶到惡妻一世苦，買屋套牢一樣坐困愁城。上海內環精華地段則是一碗3,000元的魚翅，即使賣到1萬元、還是會有人買。外商駐上海的高階主管，在選擇住所時，通常會在靠近市區的內環租屋，而2房小宅居住空間不像套房狹窄，能運用的彈性較多，選擇內環地段的2房小宅投資，投報率及轉手率都比較高。

 

Irrational Exuberance

希臘悲劇的特色是，不論劇中角色如何努力想要改變，結果卻是早已注定

巨大泡沫堆疊成型的21世紀中國新建築象徵著另一場不可避免的泡沫

Theme Song♪ – 泡沫讓日本經濟死得像武士一樣淒美

 

    希臘神話中的Siren是聚居在島嶼上人頭鳥身的海妖 ， 歌聲勾魂攝魄，誘惑航行海上的水手觸礁葬身海底。The rumors say Sirens are 美人魚. No one knows for sure how they look like, 因為見過的人沒有一個能生還。 在Homer史詩《奧德賽》的故事裡 ， Odysseus 為了避免水手被引誘， 而將水手的耳朵用白臘封住 ， 再將自己牢牢綑綁在船桅上 ， 因而脫離了這片危險的海域 ，against all odds 最後終於回到家鄉。

 

    名嘴、媒體的哄抬下台灣房價’s growing like crazy。新店美河市每坪竟開到接近50多萬，旁邊的國家名人巷才多少? 理專狂推琳琅滿目的理財產品。鄉親阿，世界上沒有人是因為follow the crowd 而成功的。死多頭麻醉曲的魅惑魔音繚繞，大家心生希望，一恍神發現緊接的是一波歇斯底里的絕望。不要罹患一種「理財強迫症」，為了治療通膨，把瀉藥當補藥，結果「藥到命除」。

 

 

The Emperor’s New Clothes

 

    Back in 1980, 日本和台灣是全球最火熱的經濟和股市 ，日本在1986年甚至一度超過美國，躍居全球最大經濟體。就在經濟高速發展，外匯累積全球第一的同時，日本房價 thus become grossly overvalued，在1985~1990年間不斷奮勇向上攻堅，東京銀座在房價最高時竟達到一坪2億日圓(約454萬人民幣/sq.m)，而動輒百萬人民幣一平米則是稀鬆平常。At that time, 日本人誇下「賣掉1個日本，可以買下5個美國」的豪言壯語。1989年美國 Capitalism 的象徵 Rockefeller Center 被 Mitsubishi Group 買下了、美國電影的象徵 Columbia Pictures 也被日本人買下。Ultimately, 童話故事也有寫完的一天，Real estate prices plummeted. Japan’s main stock index, the Nikkei, dropped from a peak near 40,000 to a low of about 7,500 in 2003. 跌了13年才見到底部， 最低只剩高峰期的1/5。   當前，米其林輪胎、現代汽車等海外大型企業正出現相繼停止在日本生產和銷售的跡象。大型外資企業從日本轉向新興國家投資的趨勢愈發明顯，外資從日本資本市場的撤退也在持續。東京證券交易所上市的外國企業在1991年最多時曾達127家，但截至2010年3月，只剩下15家。保險巨頭荷蘭全球人壽保險公司和瑞銀集團分別預定在3月下旬和4月停止在東證掛牌交易。事實上，自2008年以後，就不再有新外資公司在東證上市了。日本的一般物價下跌已導致不動產價格下跌情況有加速趨勢。從東京銀座退出的 Versace、Valentino 等高級服飾店紛紛轉到中國開店，導致上海的地價漸升。2009年日本3大都市圈的地價下降了5.0%，相對地，中國的70個都市地價上漲7.8%。資產縮水使得日本民眾更縮緊荷包不願掏錢消費，資產通縮可能使得物價通縮更為嚴重。

 

Real estate prices got so out of hand in Tokyo, the grounds of the Imperial Palace were valued higher than all the real estate in the state of California

 

    1990年台灣發生了當時擔任財政部長的郭婉容宣布復徵證所稅事件，國際上則出現 Gulf War，以及日本經濟泡沫化，全球投資市場崩跌，從1990年2月到10月，台灣加權指數從12,682點狂瀉到2,485點，大盤在8個月內跌去10,000餘點，跌得只剩下零頭，跌幅高達80%，著名的blue chip國泰人壽從1,975元的天價跌到最低時30幾元，除了國泰人壽，當時至少還有6檔金融股股價超過1,000元，表現傲視其他類股。此後，台灣金融股股價，即江河日下，20年來再也不曾有任何一檔重返千元榮耀。

 

Hero or Zero

 

    1979年由金門前線泅水叛逃到中國的台灣軍官林毅夫，成為世界銀行首位中國籍副行長兼首席經濟學家。他在北京大學中國經濟研究中心的課堂上常說起表哥在日本的故事。日本經濟泡沫破裂前夕，他表哥在東京買了一套房子，5億日圓，1990年帶中期泡沫破裂，價值只剩1億日圓。任由房地產無厘頭式的瘋漲，結果就是多數銀行及金融機構被數年後崩跌下來的房價嚴重套牢，部分地區房價甚至不及鼎盛時期的1/10。Rockefeller Center 重回美國之手，當中 General Electric 在 GE Building 的一賣一買中淨賺4億美元。1995年之後，日本和美國的GDP重新拉開了距離，而且越來越大，呆帳以兆為單位計算。1991年，許多經濟學家預言日本會在2010年前超越美國成為最大經濟體。2010年早已來到，但日本呢? 經過匯率換算，日本5.7兆美元GDP，20年來可說原地踏步；股市規模僅1989年的四分之一；房地產價格更只有1983年水平。相較之下，美國的GDP20年來成長一倍，達到14.7兆美元，中國則在2010年超越日本，成為全球第2大經濟體。在《金融戰敗》一書中作者吉川元忠有個遲來的醒悟: 日本金融戰失敗的損失和二戰戰敗的損失是一樣的。

 

 

Even today, 日本的綜合國力與經濟發展仍然欲振乏力，2009住宅土地價格跌落24年來低點，回吐大跌15年後的2年漲幅，

目前價格大約只有1991年日本經濟泡沫高峰時的一半。經濟衰退創60多年來最大，出口創下 record low，政府負債甚至超過美國

 

    17世紀荷蘭在 tulip mania 前連挫西班牙海軍在海上商業稱霸。18世紀連物理學家 Sir Isaac Newton 也捲入的 South Sea Bubble 前，英國正利用海上優勢在南美洲販賣黑奴。Mississippi bubble之前的法國則是歷史上最鼎盛的路易14時代。日本的本益比在71倍到頂，台股崩盤前本益比衝上100倍，Nasdaq 最高也來到 123倍，甚至發明了本夢比這個新名詞。以上幾個泡沫的 classic examples have a lot in common，泡沫都發生在國家經濟高度發達之後。有夢最美，暴跌相隨! Despite their human origins, most bubbles are not easily spotted until it is too late. The dotcom bubble took four years to burst; the real estate bubble six. The last speculative gold bubble, in 1980, took four years to implode, while this latest reincarnation is seven years in the making. This bubble will likely be pricked only when economic outlooks improve and unemployment figures in countries like the US drop below 8 per cent. This might come in 2011, but it could take much longer.

 

    不管 China’s fundamentals 有多強，美股市值在網路泡沫高點時，也僅有GDP的131%。在日本股市的最高峰，也只是GDP的150%，國際社會對中國經濟的痴狂令人想起了幾年前國際投資家們對美國經濟泡沫抱有盲目樂觀態度，當時投資家們深信美國經濟將不會出現通貨膨脹，將引來保持持續增長的 goldilocks。這種痴狂與1997年外匯危機爆發之前將亞洲經濟的成長捧為「奇蹟」的行為如出一轍。近年來，中國民營企業普遍出現利潤低、投資回報率差的現象，多個行業投資回報率低於3%。這樣低的投資回報率，帶來兩個問題，一是企業效益不佳，銀行不願向其提供貸款；二是企業投資人因為回報率低，抽調其中的資金參與房地產的炒作。最突出的是海爾電器、海信電器、大中電器、國美電器、雅戈爾集團、娃哈哈集團等都大舉進入房地產市場。海爾重金進入房地產的事實說明，中國的 real economy 問題已經非常嚴重，為尋求利潤，企業開始進入房地產的投機市場。值得警惕的是即使日本的經濟從逐漸失色，然後在1990年後成為 black hole，日本仍握有許多優質企業，比如穩坐全球汽車銷售王的 Toyota、全球第1大數位相機廠商 Canon、和第2大的 Sony。Canon 的海外營收佔了總營收的8成，而 Sony 則壟斷了眾多技術領域，掌握數位相機影像 sensor 70%的市占率。這種知識經濟，使日本的單位GDP能耗還不到中國的1/4。目前雖然全球80%的小家電、75%的鐘錶、70%的陶瓷、50%的粗鋼，都是由中國製造，因為缺乏前瞻思維至今仍缺乏像日本這類具有國際影響力的品牌、企業或科技。

2007年美國購屋頭期款的平均值是房價的9%，而非過去的20%，有29%的買主根本不付頭期款

新種類的房貸讓許多 Buyer 只需付一點頭期款，或根本不用付，也可藉由重新貸款從房屋淨值獲利

許多房貸類型，例如只付利息的房貸、貸二胎還一胎貸款等，代表屋主不必償還他們的房貸

是否要真正擁有房屋變成取決於房價是否上漲，如果房價上升就變成屋主；如果房價下跌，他們的第一選擇是法拍，把房屋還給銀行

 

從本益比判斷泡沫

 

    Price-to-earnings ratio(本益比，在大陸稱市盈率)簡單的講，就是stock prices與EPS(每股稅後純益)的比率。例如：某股票的股價是24元，每股年淨收益為0.60元，the P/E ratio is 24/0.6=40元。其計算公式為：S=P/E。其中，S表示本益比，P表示股票價格，E表示股票的每股淨收益。顯然股票的本益比與 stock prices 成正比，與EPS成反比。stock prices 越高，則本益比越高。而EPS越高，本益比則越低。

 

    投資股票的目的是為了以最低的成本獲得最大的收益。因此在選擇股票投資品種時，一般都傾向於投資買入成本較低，收益較高的股票。按照公式來看，就是P應較低，而E則應較高，換言之S是越低越好。本益比低代表可以用較低的價格買到股票，這也代表可以用較低的代價買進獲利機會；相對的，高本益比代表用更高的股價去獲取相同的股利，因此在股市下挫時，高本益比的股票跌價空間可能更大，投資風險相對較高。 本益比是否合理其實是比較得出來的結論，一般可與大盤整體本益比、類股本益比，以及個股歷史本益比作比較。

 

    So, 討論點位毫無意義，千點也罷，萬點也罷，判斷一個市場是否有泡沫，要看營利與股價是否匹配。With hefty corporate profits, 100倍本益比也不一定有泡沫，如果 corporate profits 沒增長，5倍本益比也可能是泡沫。假設中國經濟的長期可持續增長率是10%，這已經是很樂觀的估計了，再假定上市公司是中國經濟的精華，盈利增長可以高於GDP的增長, by conservative estimates, 15%到20%，股市的合理本益比就應該在20倍以下。上證綜指本益比10年的平均大概在37倍左右，2005年和2009年兩次起漲前，大盤本益比的區間都落在13~14倍之間。

 

    看看全球的市場，没有一個股市能夠長期支撐50倍以上的本益比。50倍的本益比是什麼概念? 就是要求公司未來幾年的盈利每年以50%的速度增長，這麼高的增長率，没有幾家公司做得到，而07年上證綜指的本益比最高達到52倍，it has every look of a bubble. 你還硬拗說不是泡沫，不然是什麼? Now you’re thinking!

 

2007年全球market cap前10大中國有5(PetroChina、China Mobile、中國工商銀行、中國石化、China Life)，榜單上的美國企業僅剩Exxon、GE和Microsoft。令人想起1993年全球金融業排名，前10大銀行中有9家是日本銀行，只有1家是美國的，還排在第9名，大家都知道接下來發生的故事。PetroChina在內地上市之後一躍成為全球市值最大的上市公司，在上市炒作的激情過後，股價馬上從雲端掉落到谷底，在2008年4月跌破initial public offering price of 16.70 yuan，同時也把全球市值第1大公司的寶座，奉還給最大的oil company ExxonMobil

 

    諾亞並不是等到下大雨才開始造方舟，The strategy of a smart speculator is simple: Keep an eye on the great boom/bust areas of the stock market. Wait for extremes in investor optimism/pessimism… Wait for everyone to get on the same side of the boat. Then bet against the crowd and wait for the inevitable huge move. Our short boom/bust list contains biotech, mining, oil, gold and Chinese stocks. These areas have awesome stories and attract huge amounts of investor interest. Their booms and busts offer the best opportunities. 其中中國股市和房市、根據惠譽信評 Fitch Ratings 的衡量指標，因放款量創紀錄，加上地產價格飆漲留下的餘波，中國在2013年中之前面臨60%的 banking crisis。既然這項指標曾預示到冰島和愛爾蘭的金融危機，我們相信中國資產價值 hard landing 即將到來。2011年初中國的社保基金很自覺的大筆出脫工商銀行、中國銀行H股股票，還不夠明顯嗎? 目前做空中國股市的門檻極高，如果單純要先避掉這場浩劫再伺機而動，在中國國內發售，實質上卻是外幣計價，投資對象為海外債券的 QDII(合格境內機構投資者)基金會是一個不錯的港灣。

 

我們也鎖定了某些準確的「反向指標」

愈是在利欲薰心時刻，愈應該跟市場保持一定的距離，放空自己，對無止境的唱多敬謝不敏

 

Good investing,